Проблемное жильё

Что ещё за обременение?

Квартира, у которой есть обременения, с большой вероятностью станет источником проблем для будущего хозяи­на. Дело в том, что любые обременения подразумевают ограничения прав собственника, из-за которых он не может полноценно распоряжаться своим имуществом. Её сложно продать, обменять или сдать в аренду. Иногда обременения не позволяют новым владельцам даже жить в свежеприобретённой квартире. Более того, в некоторых случаях из-за обременений сделку купли-продажи могут признать недействительной и забрать квартиру у новых хозяев. В итоге они останутся без жилья и денег, которые чаще всего приходится возвращать в судебном порядке.
А этот процесс может растянуться на годы.

Распространённые ситуации

Одно из самых распространённых обременений жилья связано с ипотекой. Таких квартир на рынке недвижимос­ти сейчас хватает. Продать её сложно, но некоторые умуд­ряются. Такие сделки впоследствии легко признаются недейст­вительными по требованию банка, у которого эта квартира находится в залоге до полного погашения кредита.

Ещё одна распространённая ситуация связана с жильём, которое на длительный срок сдано в аренду. Если квартира сдана в аренду и срок действия договора ещё не истёк, при продаже или передаче квартиры по дарственной новый собственник должен быть поставлен об этом в известность, ведь арендатор имеет право проживать в течение всего срока, пока действует договор.

Ещё один вид обременения - рента с условием дальнейшей передачи квартиры. По договору ренты права собственности на жильё переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение. Но бывают случаи, когда недобросовестные рентодатели пытаются продать жильё без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обременённого рентой.

Нередко встречаются и квартиры, на которые наложен арест. Чаще всего он накладывается судом или службой судебных приставов в рамках исполнительного производства, в результате чего недвижимость нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.

А ещё есть скрытые обременения, которым стоит уделить отдельное внимание.

Скрытые обременения

Как правило, большую часть обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Но некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы.

Например, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, или она была приобретена с использованием средств материнского капитала, то владение ею может доставить новому собственнику массу проблем, поскольку он не сможет распоряжаться ею в полной мере. К тому же в квартире могут жить люди с правом пожизненного проживания. Таким правом чаще всего наделяются люди, отказавшиеся от приватизации. К тому же, в ряде случаев при покупке квартиры надо заручиться письменным согласием супруга продавца. Если жильё является совместно нажитым имуществом, то один из супругов может оспорить заключённую сделку и суд, скорее всего, удовлетворит это требование.

Как проверять

Первым делом вам понадобится выписка из ЕГРН. С её помощью можно проверить так называемую «юридическую чистоту» квартиры. Её может запросить собственник квартиры, а покупатель в свою очередь должен настаивать на том, чтобы эта выписка была. В ней будет указано основание возникновения права собственности, сведения о нахождении имущества в залоге, характерис­тики объекта недвижимости.

После этого стоит проверить квартиру на явные обременения. Сделать это можно на сайте Росреестра. Для этого во вкладе «Услуги и сервисы» в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» указать адрес и кадастровый номер квартиры.

А на сайте Федеральной службы судебных приставов в сервисе «Банк данных исполнительных производств» можно проверить владельца квартиры на наличие у него исполнительных производств (понадобится ФИО и дата рождения).

Если квартира была приобретена супругами в браке, то необходимо убедиться, что второй супруг согласен на сделку. Для этого потребуйте заверенное нотариусом письменное согласие.

Также необходимо убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети.

Обязательно попросите продавца предоставить документы, которые подтвердят отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Если такие задолженности есть, разбираться с ними после совершения сделки придётся новому собственнику.