Рента. Разбираемся в сложном

30 Март 2022 885
С договором пожизненной ренты - только к нотариусу.
С договором пожизненной ренты - только к нотариусу. Фото Анны Кадниковой.

Завещание, дарственная… привычные слова, когда надо передать другому человеку квартиру, не продавая ему её. Напомним: разница между действиями, бескорыстными, существенная: завещание можно без проблем и в любое время изменить, отменить, дарственную - нет, лишь в суде можно попробовать добиться недействительности, при очень веских основаниях. При оформлении завещания человек не теряет прав собственности на жильё, а тот, кому оно завещано (наследник) сможет стать владельцем лишь после ухода завещателя. При дарственной (договоре дарения) право собст­венности переходит к одаряемому сразу, и даритель лишается возможностей в отношении этого жилья. Но существует и ещё один вариант - рента, нечто среднее между завещанием, дарственной и даже договором купли-продажи. Заключая договор ренты, человек (её получатель) передаёт другому (плательщику) имущество в собственность в обмен на регулярные выплаты, но при этом не лишается права (обязательно прописывается в договоре) жить в этой квартире. Подробности о договоре ренты, подлежащем, кстати, обязательному нотариальному удостоверению, «Крымская правда» продолжает узнавать у Надежды ИСАЕВОЙ, нотариуса Симферопольского городского нотариального округа, члена Нотариальной палаты Республики Крым.

Азы договора

В выпуске рубрики от 25 марта мы уже выяснили общие правила договора ренты, по которому можно передавать движимое и недвижимое имущество, землю, денежные суммы. Напомним, что он допустим только в письменном виде и обязательно заключается в нотариальной конторе (если по договору отчуждается недвижимость, то заключить надо у нотариуса из нотариального округа по месту нахождения жилья). После нотариального удостоверения договор проходит государст­венную регистрацию и жильё (а именно оно чаще всего становится предметом соглашения) переходит к новому собственнику. Но в отличие от договоров дарения или купли-продажи, соглашение о ренте является обременительным для недвижимого имущества (обязательно указывается в выписке ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости), а потому новый владелец, плательщик ренты, не сможет его продать, обменять, сдать без согласия получателя ренты. Также не получится принудительно выселить из этой квартиры получателя ренты, если плательщик сам захочет там поселиться (такое право есть, но без выписки и требования покинуть помещение в отношении предыдущего собственника).
- Договор ренты, - поясняет нотариус, - подразумевает, что в обмен на имущество плательщик будет регулярно перечислять получателю определённую сумму. Но это, если имущество отчуждается бесплатно, можно и за само отчуждение потребовать с плательщика определённую сумму - она выплачивается единоразово (как правило, не меньше половины стоимости имущества), а потом регулярно должны быть рентные платежи.
Рента бывает постоянная и пожизненная. При оформлении первой, договор заключается на неопределённый срок, получателем может быть не только человек, но и некоммерческая организация, если это не противоречит закону и её деятельности. Платить же может не только человек, но и организация, муниципалитет и даже государство (если по договору оформляется что-либо существенное, например, земля). Рентные платежи при постоянной форме договора - ежеквартальные (причём ежемесячная сумма не может быть меньше ежемесячного регионального прожиточного минимума, в Крыму это 12274 рубля). При постоянной ренте платежи могут быть не только деньгами, но и определёнными услугами, передачей вещей, выполнением работ на эту же сумму. А если получателя ренты не стало, то право на неё переходит к его наследникам. С пожизненной рентой ситуация иная - наследовать её после получателя нельзя, а вот наследникам плательщика - придётся это сделать.

Пожизненная - деньгами

Договор пожизненной ренты заключается на всю жизнь её получателя или иного человека, которого он выберет. То есть, возможно, что имущество передаёт один человек, а получать за это деньги будет другой, на которого укажет предыдущий собственник жилья.
- Получать именно деньги, таковую форму выплаты для договора пожизненной ренты установил законодатель, - продолжает Надежда Исаева. - Зато выплачивать их надо уже в конце каждого месяца, и вновь не меньше регионального прожиточного минимума на душу населения, то есть, у нас в республике получатель, заключивший договор пожизненной ренты, может ежемесячно рассчитывать на 12274 рубля от плательщика такой ренты. Если получатель пожизненной ренты ушёл из жизни, то выплата прекращается и с квартиры снимается обременение, то есть, собственник (бывший плательщик ренты) может ею распоряжаться в полной мере. Наследники же получателя претендовать на продолжение получения рентных платежей не имеют права, как и рассчитывать на наследство этого жилья - у него давно иной собственник. Пожизненная рента не наследуется после получателя.
А вот после плательщика - да. Если новый собственник (плательщик пожизненной ренты) уйдёт раньше получателя, то жильё это будут наследовать потомки плательщика (как по закону, так и по его завещанию - обременение на его составление не влияет). Гражданским кодексом Российской Федерации преду­смотрено, что наследуется не только собственность, но и долги наследодателя, в нашем случае - обязанность выплачивать рентные платежи по договору пожизненной ренты.
- Самостоятельно, как в случае с постоянной рентой, её плательщик при пожизненной ренте не сможет выкупить всю сумму, чтобы скорее стать собственником по-настоящему, без всяких обременений. На это ему надо согласие получателя, - продолжает наш консультант. - А вот получатель ренты может требовать и выдать ему всю сумму (выкупить ренту), и возместить убытки, если плательщик существенно нарушает договор, и даже его расторжения.
Конечно, по мнению юрис­тов, договор пожизненной ренты для получателя, отдаю­щего собственность в обмен на деньги, немногим более рис­кованный, чем постоянной, или же завещание. В случае с завещанием можно даже не ставить в известность того, кому завещали и иных потенциальных наследников. При договоре постоянной ренты даже при уходе получателя выплата будет продолжена в отношении его наследников. При пожизненной же ренте, к сожалению, можно и с роднёй рассориться (если она есть и рассчитывает потом быть наследниками жилья), и на мошенников-плательщиков можно нарваться, которые, увы, не погнушаются приблизить окончание срока пожизненной ренты, покусившись на получателя. Поэтому старайтесь заключать договор пожизненной ренты только с проверенными людьми, которым можете доверять, иногда этот вариант приемлем даже с близкими родственниками. И не забудьте, что всё должно быть оформлено в письменном виде (заранее продумайте требования) и обязательно в нотариальной конторе - без нотариуса никакой адвокат, юрист, сосед и прочие не имеют право удостоверять договор ренты, тем более пожизненной.
О тонкостях договора пожизненной ренты с иждивением (как говорили раньше - договора пожизненного содержания), а также о стоимости заключения таких договоров в Республике Крым - в следующем выпуске рубрики.

Кстати

Получателей по договору пожизненной ренты может быть несколько, если один из них уходит, то его доля ренты переходит к иным (если другое не предусмотрено договором). Плательщик обязан выплачивать те же суммы, что и раньше, только долю ушедшего - уже второму получателю. Договор такой пожизненной ренты, заключённый в отношении нескольких получателей, прекращается с уходом последнего.
При заключении договора ренты плательщик получает не только право собственности на жильё, но и все связанные с ним риски. Если в квартире останется предыдущий собственник (получатель ренты) и он затопит соседей, то ремонт будет за счёт плательщика и бремя рентных платежей с него никто не снимет и не уменьшит. Точно также придётся выплачивать пожизненную ренту и при случайном повреждении жилья или его потере в результате несчастного случая. Поэтому юристы советуют перед заключением договора ренты застраховать жильё.

Наталья БОЯРИНЦЕВА.