Тонкости регистрации

Всесторонняя проверка

Государственный кадаст­ровый учёт и (или) государственная регистрация прав включают в себя в том числе и проведение правовой экспертизы предоставленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления либо отказа регистрации прав, и внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, необходимых для осуществления этого. «При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

З) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществ­ления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги».

Отметим, что при регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, проверка законности нотариально удостоверенных документов государственным регистратором прав не осуществляется. Кроме того, «Госкомрегистр не является органом, уполномоченным на выявление рисков при заключении третьими лицами каких-либо договоров». При проведении правовой экспертизы договора, заключённого представителем правообладателя, государственный регистратор проверяет, что к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий соответствующие полномочия.

Доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Если в доверенности не указан срок её действия, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения. Доверенность, в которой не указана дата её совершения, ничтожна. Удос­товеренная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке её действия, сохраняет силу до её отмены лицом, выдавшим этот документ.

Отметим, что банковская гарантия является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, а не гарантией законности сделки.

Что же такое регистрация прав?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимость или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством сущест­вования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке.

Документы на регистрацию прав собственности на недвижимость могут быть поданы на бумажном носителе посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приёме, через многофункциональный центр, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Также они могут поступить в Госкомрегистр в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, с использованием, допустим, сети Интернет или официального сайта Росреестра. Способ подачи заявления и документов выбираете сами.

На личном опыте

Вот уже более полутора лет, как в Крыму регистрацию сделок по приобретению жилья в новостройках оформляют в электронном виде. В скором времени и регистрация «вторички» будет проходить в таком же формате, заявили мне в одной из кредитных организаций полуострова. Это значит, что в пакет стоимости сделки закладывают цену по оформлению вашей электронной подписи, и направление документов в Росреестр (на полуострове - Госкомрегистр) в электронном виде. На деле вы получаете документы на электронную почту, проверяете их, и, если все данные верны, вводите в систему полученный в смс-сообщении код. Регистрация моего соглашения об уступке прав требования и ипотеки заняла три дня.

И это с учётом того, что один из документов я не подписала и отправила на проверку. Меня смутил строительный адрес дома, в котором я покупала квартиру. Он отличался от того, что был указан в ДДУ. Оказалось, что этот участок вбит автоматически в Росреестре за целым кварталом строящегося микрорайона, так что изменить его нельзя.

В случае приобретения жилья у застройщика после регистрации документов необходимо обязательно лично уведомить его о том, что права на строящийся объект теперь принадлежат вам. Не надейтесь в данном случае на менеджера агентства недвижимости, например, который может сказать вам, что он это выполнит за вас. На своём примере убедилась, что может и не выполнить. В офисе застройщика сделали копии зарегистрированных документов на объект, а также попросили предоставить их в электронном виде (в случае электронного оформления сделки). Это были прямо папки с файлами (некоторые из которых открываются в закодированном виде), направленные Росреестром после регистрации документов. В моём случае оказалось, что в юридическом отделе застройщика сохранились не все документы об истории переуступки прав требований на мою квартиру. То есть, у них не было зарегистрированного соглашения о передаче прав от первого собственника второму, только ДДУ и моё соглашение (уже третьего собственника прав на объект). Так что проверяйте все документы сами, не ленитесь разобраться в сделке и убедиться в том, что всё в порядке.