На пути к квартире своей мечты

30 Апрель 2021 537
Все нюансы сделки необходимо выяснить и разрешить до её заключения.
Все нюансы сделки необходимо выяснить и разрешить до её заключения. Фото Александра КАДНИКОВА.

Мы уже рассказали о рис­ках при выборе квартиры в новострое, которую приобретаете по переуступке прав требования (номер за 26 марта). Заключение договора цессии предполагает, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на ещё несуществующий объект. Ведь пока многоквартирный дом не введён в эксплуатацию, квартиры никакой нет, даже если вы уже побывали в её стенах. У неё ещё нет даже почтового адреса, лишь строительный, а её уже перепродают другому собственнику. Для оформляющих ипотеку: такую недвижимость банк считает «вторичкой», ведь «первичка» предполагает заключение договора участия о долевом строительстве с застройщиком. Как подготовиться к сделке по покупке квартиры по переуступке прав, какие документы следует изучать тщательно, а какие - требовать от продавца?

Штампы о регистрации и платёжки

Понятно, что гораздо проще и спокойнее заключать договор по покупке квартиры с застройщиком, но если нет возможности ждать её возведения, приходится перекупать её у физических или юридических лиц. И, как мы уже писали, в таком случае возникают те же риски, что и при приобретении «вторички». С введением эскроу схема по ДДУ (договору долевого участия) несколько поменялась, но моя квартира была куплена первым дольщиком ещё до введения этих счетов, поэтому я вас ознакомлю со старой формой расчётов, и по 214ФЗ, что предполагает обязательную государственную регистрацию всех сделок с квартирой до подписания акта её приёма-передачи.
При подготовке к сделке необходимо тщательно изу­чить все документы по истории вашей квартиры. Внимательно прочитайте ДДУ, а потом все соглашения об уступке прав и переводе долга по нему. Все они должны быть зарегистрированы в Росреестре (Госкомрегистре в Крыму), о чём свидетельствует наличие штампа. Грубо говоря, вы проверяете, как права на вашу квартиру переходили от одного дольщика к другому. Убедитесь в отсутствии залога прав по ДДУ, в этом случае на нём ставится штамп со словами «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».
Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объёме. Уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены на неё по ДДУ. Для проверки этого, помимо справки от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства внесены в полном объёме и он не против уступки прав на объект недвижимости, лучше всего попросить предоставить вам платёжные документы об этом. Если продавец скажет, что первый дольщик вносил платежи сразу за все купленные им квартиры одним документом, не верьте. Перечитайте внимательно раздел ДДУ, касающийся цены договора и порядка расчётов. Как правило, там сказано, что оплата цены договора осуществляется путём безналичного перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика и в платёжном поручении обязательно указывать назначение платежа - номер и дату ДДУ и идентификатор договора. Требуйте платёжки, пока первый дольщик жив, потому что в случае его смерти счёт закроют, открыть его сможет кто-то из наследников, которых ещё надо поискать и попросить об этом. Наличие платёжек также важно, если оформляете переуступку прав на квартиру с помощью ипотеки. При рефинансировании ипотеки в условиях некоторых банков обязательно предоставление платёжек по сделке от всех дольщиков.

Согласие супругов
и доверенность

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, последний дольщик обязан отдать вам оригиналы ДДУ и соглашений уступки прав от всех правообладателей вашей будущей квартиры. Кроме того, необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора.
- К требованиям супругов о разделе общего имущества мужа и жены, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности. Однако этот срок исчисляется не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, - комментирует президент Нотариальной палаты Республики Крым Елена Стусь. - Поэтому приобретателю недвижимого имущества стоит удостовериться в наличии нотариально заверенного согласия супруга отчуждателя на распоряжение недвижимостью.
Если вы покупаете квартиру у одного из супругов, которых связывает брачный договор, прочитайте его условия, они бывают разные. Особенно внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Проблемными могут стать сделки, совершённые по доверенности без возможности выйти на связь с владельцем квартиры.
Если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, понадобится также согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору. И, напомним, нужно согласие застройщика на уступку права требования по договору.
- Так называемую чистоту сделки в наибольшей степени может обеспечить нотариальное удостоверение сделки отчуждения недвижимого имущества, к такому выводу приходят законодатели, распространяя обязательную нотариальную форму на всё большее число сделок, - отметила Елена Стусь.
Таким образом, покупателям квартиры по договору цессии перед подписанием соглашения необходимо убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Оксана ПАВЛЕНКО.