Приметы застоя

18 Февраль 2020 497
В прошлом году в Крыму построили в два раза больше жилья, чем в 2018-м.
В прошлом году в Крыму построили в два раза больше жилья, чем в 2018-м. Фото Александра КАДНИКОВА.

В прошлом году российские застройщики, работающие по схеме долевого строительства, были вынуждены перейти на использование счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надёжность вложений граждан, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков. Однако крымские власти предлагают внести некоторые изменения в федеральный закон о долевом строительстве: его практическое применение выявило некоторые недоработки.

Прежде всего, напомним читателям, что такое эскроу. Так называется специальный банковский счёт, который используют для снижения рисков при оформлении сделки. Например, при покупке квартиры на правах долевого участия. Новый механизм расчётов, запущенный в прошлом году, выстроен таким образом, что деньги за купленное жильё вносятся на эскроу-счёт после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства, что, как вы знаете, в последнее время перестало быть редким явлением, покупатель получает обратно всю уплаченную сумму. Таким образом, новый вариант расчётов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры или её часть, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без жилья.
Но если деньги дольщиков заморожены на эскроу-счёте, на какие средства застройщик должен вести работы? Согласно новым правилам, банк, в котором хранятся паевые взносы, выдаёт строительной компании проектное финансирование. То есть, говоря проще, кредитует стройку.
- Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень, - поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. - Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьёзно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового исполнителя работ, либо выплаты дольщикам.
В любом случае банку невыгодно держать на своём балансе недостроенный объект. Таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«На бумаге» система выглядит безупречно: учтены интересы всех сторон, но в то же время застрахована наиболее уязвимая из них - граждане, вложившиеся в долевое строительство. Однако практическое применение механизма в Крыму выявило его серьёзные недостатки, и власти республики предлагают внести изменения в федеральный закон о защите прав дольщиков (ФЗ-214) для улучшения условий работы в строительной отрасли полуострова.
- В ФЗ-214 предусматриваются чёткие обязательства застройщика при заключении договора долевого участия. Но в то же время клиент открывает счёт эскроу, имея взаимоотношения с банком, - комментирует вице-премьер республики Евгений Кабанов. - Таким образом, счёт эскроу он может закрыть, но это не повлечёт за собой потерю обязательств застройщика. Необходимо ввести небольшие поправки в федеральный закон, чтобы урегулировать эти моменты. Есть недочёты, связанные с практикой и технической работой. На сегодняшний день у нас из 17 застройщиков, получивших заключения на право привлекать средства на эскроу-счета, лишь 8 получили проектное финансирование на общую сумму чуть более 8 млрд. рублей. Это, конечно, не может устраивать республику. Темп выдачи кредитов оставляет желать лучшего. Из выданных заключений банки одобрили только 30% проектов, 70% находятся на рассмотрении. Самая глобальная проблема - это скорость рассмотрения тех или иных заявок: четыре-пять месяцев для стройки - это катастрофа.
По мнению крымских влас­тей, необходимо создать дополнительные преференции и правовые инструменты для развития строительной отрасли в регионе, которая сейчас находится «в состоянии стагнации». Согласно данным, предлагаемым правительством республики, финансирование в строительной отрасли в 4,5 раза ниже тех объёмов, которые необходимы для развития полуострова.
- Сегодня мы фактически кормим банки. Изменения в 214-й федеральный закон были внесены для того, чтобы защитить права гражданина. Но он в итоге не так уж и защищён, - считает представитель Совета министров РК в Совете Федерации РФ Ольга Ковитиди. - Мы понимаем, что отрасли сложно, потому что в Крыму работают всего два банка. Именно поэтому сегодня ставим вопрос о расширенном диалоге бизнеса со всеми ветвями власти. Инициирует это сама власть.
Интересно, что согласно данным Росстата и государственной компании «Дом.РФ», буквально год назад Крым по темпам строительства обогнал все российские регионы. За 2018-й было введено в эксплуа­тацию 348 тыс. кв. метров жилья, что на 60,7% больше, чем в 2017-м. В прошлом году показатель стал ещё лучше. По данным Евгения Кабанова, за 2019 год в эксплуатацию введено более
1,3 млн. кв. метров объектов капитального строительства:
782,1 тыс. жилья и 576,6 тыс. прочих объектов. Как-то не похоже на стагнацию.

Елена ЮМАНОВА.