В лето через нотариуса

Термины и собственник

- Конечно, - поясняет наш консультант, - нотариальное удостоверение договора о съёме жилья - необязательная процедура, но она - предварительная юридическая проверка тонкостей сделки, печать нотариуса на документе (составление письменного договора всё же предпочтительнее, чем «договор на словах»), способны помочь сторонам избежать возможных конфликтных ситуаций, сохранить нервы и деньги. И ещё важно учесть, что если жильё, хоть комнату, хоть дом, снимает физическое лицо, просто гражданин, то называется это не аренда, а найм. Заключается договор найма, стороны - наниматель (тот, кто снимает) и наймодатель (кто сдаёт). А вот термин аренда закреплён за сделками, где одна или обе стороны - юридические лица, тогда арендатор и арендодатель. Это важно учитывать, даже если заключаете договор без нотариу­са - важна для правоохранителей точность формулировок и определений, если возникнут непредвиденные ситуации и разбирательства. Но если договор всё же удостоверяется нотариально, то казусов быть не должно - нотариус не только разъяснит все особенности сделки сторонам, проверит их осознание, понимание последствий и добровольность совершаемого, не только поможет правильно прописать пункты договора, чтобы всё учесть, но и с разных ситуаций (используя межведомственный обмен) проверит законность сдачи и найма жилья, вплоть до реальности данных сторон. И важно это не только при кратком найме, на лето, но и долгосрочном.

Собственникам, сдающим жильё в найм, важно вовремя получать оплату; чтобы в его квартире не занимались противоправными делами, не пересдавали её и сохранили в приличном виде. Всё это, как и штрафные санкции при нарушении, можно предусмот­реть в договоре (а нотариальное удостоверение придаст ему усиленную гарантию). К примеру, если квартирант отказывается платить или сильно задерживает оплату за съёмную квартиру, её владелец, при нотариально заверенном договоре, просто получает у нотариуса исполнительную надпись (специальную отметку на документе) и без суда, напрямую, обращается в службу судебных приставов для взыскания задолженности - для приставов исполнительная надпись приравнена к решению суда. А вот если договор заключён без нотариуса, то взыскивать долги по просроченной оплате придётся самостоятельно, обращаясь в суд. Сразу в договоре можно прописать и необходимость залога (обеспечительного платежа), как и когда он возвращается нанимателю. При этом нотариус может стать эскроу-агентом и принять обеспечительный платёж, который гарантированно будет возвращён квартиранту при расторжении договора на нормальных условиях и после его окончания. В договоре собственник жилья может предусмотреть и условия, что наниматель не может вести в съёмном жилье незаконную деятельность, заниматься предпринимательством, пересдавать помещение за деньги или даже предоставлять бесплатно родне, нарушение этого пункта даёт право владельцу расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать финансового возмещения.

- Не лишним будет прописать в договоре пункт о домашних животных нанимателя, его родных, которые получают (не получают) право жить в съёмном помещении, - продолжает нотариус. - А также описать в договоре (приложении к нему) исходное состояние квартиры с перечислением мебели, оборудования, техники, оговорить, может ли наниматель сделать ремонт (с уменьшением оплаты), кто вообще несёт расходы на текущий и капитальный ремонт, оплачивает коммунальные. Предусмотреть штрафные санкции за нарушение пунктов договора, а также страховку. Если сдаётся дача, загородный дом, то в договоре прописываются и особенности пользования земельным участком, хозяйственными постройками, можно ли, к примеру, что-то выращивать или разводить животных. Многие владельцы настаивают и на противопожарном страховании, особенно загородного дома, в этом случае страховые компании предпочитают именно нотариально удостоверенные договора найма. И, конечно, важно в договоре найма прописать срок его действия и порядок (сроки) внесения платежей.

Квартирант и расторжение

Нотариально удостоверенный договор найма жилья важен и для нанимателя, того, кто собирается снимать жильё. В таком договоре можно предусмотреть условие о том, что на период проживания в помещении наниматель (квартирант) может быть в нём прописан: основанием для регистрации по месту жительства (пребывания) считается и договор найма жилья. Но важно, что как только договор прекратится бывший квартирант должен самостоятельно выписаться, в противном случае собственнику жилья придётся обращаться в суд.

- Удостоверяя договор найма, - продолжает Лариса Исае­ва, - нотариус гарантирует квартиранту, что жильё ему сдаётся законно. Проверяется через различные органы, к примеру, через Единый государственный реестр недвижимости, что сдаёт именно собственник или уполномоченный им по доверенности человек (в этом случае и доверенность, нотариальная, проверяется на законность и действенность). Проверяет нотариус и согласие иных сособст­венников помещения, к примеру, супруги наймодателя, на сдачу жилья. Для сдачи в найм (аренду) совместной собственности (совместно нажитого в браке имущества) требуется нотариально заверенное согласие всех сторон, а если сособственник - несовершеннолетний, то и согласие органов опеки и попечительства. Для нанимателя нотариус проверит и права самого собственника - не признан ли он недееспособным или банкротом, не находится ли имущество в залоге, не обременено ли каким-то договором или арестом из-за задолженности, когда нельзя сдавать и продавать. Самостоя­тельно всё это нанимателю проверить невозможно. Как и действительность паспортов у обеих сторон.

Ещё в договоре найма (аренды) важно прописать не только срок действия, но и конкретные основания для расторжения по требованию одной из сторон, и штрафы за «несанкционированное» расторжение. Впрочем, расторг­нуть договор найма (аренды) можно и по закону раньше, только через суд. Так наймодатель может потребовать этого при существенном нарушении нанимателем условий договора, к примеру, когда имущество используется не по назначению или ухудшается; когда более двух раз подряд не вносится плата. Наниматель же может потребовать досрочного расторжения договора, если владелец помещения препятствует проживанию, если после оформления сделки всплыли неизвестные особенности (или иные не зависящие от сторон причины), препятствующие пользованию имуществом - это поводы для обращения в суд и требования возврата залога или уже оплаченной наперёд суммы.

В следующих выпусках рубрики совместно со специа­листами Нотариальной палаты региона мы продолжим разбираться с особенностями гражданского и семейного законодательств страны.