К земле поближе

Во время выступления в Госдуме глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила о двукратном росте цен на квартиры в новостройках по всей стране. Главная причина - высокая доступность ипотечных кредитов. «За 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас не может не беспокоить то, что этот рост сопровождается увеличением цен на жильё и снижением качества кредитов за счёт их выдачи заёмщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заёмщиков», - констатировала Набиуллина.

Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём возводимого жилья. Поэтому взрывной рост ипотеки, а значит, и спроса, в значительной степени стимулирует повышение цен в условиях недостаточного предложения на рынке. В результате стоимость квартир в новостройках в среднем по стране за три года выросла практически на 90%. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за тот же период.

- В Крыму сейчас недостаточно объектов на рынке недвижимости и спрос колоссально превышает предложение, - говорит руководитель отдела по продаже недвижимости и ипотеке федеральной риелторской компании Ольга Самусенко. - Например, за октябрь в нашу компанию обратились более 1,6 тыс. покупателей с целью приобретения недвижимости, а в наличии есть лишь около 400 объектов вторичного рынка и более 500 - загородной недвижимости. Это объём предложения, который появляется у нас ежемесячно. То есть, база на сегодня истощена как по вторичному рынку, так и по новостройкам. Мы видим, что, например, в Симферополе идёт динамичное строительство. Но, как выяснилось, этого недостаточно.

Кстати, Симферополь вошёл в список городов России, где цены на квартиры по итогам осени выросли наиболее стремительно. Весь последний год на вторичном рынке стоимость недвижимости в крымской столице каждый месяц увеличивалась на 1-2%. Сейчас она составляет в среднем 138,2 тыс. рублей за квадратный метр. В новостройках цены увеличились на 5% в сентябре, на столько же в октябре, на 2,5% в ноябре. Сейчас средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке составляет 132,7 тыс. рублей.

- Цены на недвижимость в Крыму «подогревают» два фактора: доступная ипотека (в последнее время её выдавали под 8-11%) и выдача жилищных сертификатов (согласно указу президента РФ жителям освобождённых территорий, покинувшим свой регион, выдали жилищные сертификаты, стоимость которых рассчитывалась на основании состава семьи переезжающих. - Ред.). Думаю, сейчас мы уже вышли на пик роста, - комментирует риелтор Дмитрий Майоров. - Пик продаж и цен продлится до февраля будущего года. Дело в том, что херсонские жилищные сертификаты, на которые сейчас приходится значительный объём продаж недвижимости в Крыму, нужно успеть реализовать до 2 апреля 2024 года. Поэтому я бы посоветовал молодым семьям не спешить с покупкой жилья - сейчас на рынке ажиотаж и самая высокая цена, которая была за последние годы. Есть смысл подождать. Не исключено, что после апреля начнётся стабилизация цен.

В целом, по словам Дмит­рия Майорова, стоимость недвижимости в новом году будет зависеть от нескольких факторов: ключевой ставки, государственных жилищных программ, процентных ставок по ипотеке и геополитической ситуации.

- Сейчас актуальна всероссийская концепция - делать нашу страну одноэтажной. Благо, территория позволяет. В связи с этим банки стали выпускать ипотечные программы для строительства частных домов, - рассказывает президент Крымской гильдии риелторов Дмитрий Жиделёв. - Кроме того, финансовыми организациями рассматриваются программы, по которым человек может взять ипотеку на строительство дома хозспособом. Это значит, что он сможет нанимать не специализированного застройщика, аккредитованного у банка-заёмщика, а любую частную компанию. Или даже построить дом самостоятельно - в установленный срок. Если эта программа получит распространение, популярность возведения частных домов будет только увеличиваться. Тем более что ипотека на постройку дома субсидируется государством.

Возведение частного дома на сегодняшний день гораздо выгоднее для многих крымчан, потому что себестоимость его строительства не включает добавленную стоимость, которую закладывают в цены на квартиры застройщики и те, кто перепродаёт жильё. 

- Так как сейчас ставка по ипотеке на вторичное жильё в Крыму составляет 16%, арендовать квартиры выходит гораздо выгоднее, - отмечает Дмитрий Жиделёв. - Например, в Москве и других крупных городах России в случае роста ключевой ставки и цен на недвижимость рынок съёмного жилья реагирует очень быстро и также повышает стоимость услуги. В Крыму такого нет, поэтому арендовать выгоднее, чем покупать. Но это если говорить о краткосрочной перспективе. Я верю, что в следующем году Центробанк понизит ключевую ставку.