Дешеветь не будет

По данным Крымстата, за прошлый год в Крыму введено в эксплуатацию 564,4 тыс. квадратных метров общей площади жилых домов, что на 7,5% больше, чем было в 2020-м. Но хоть показатели строительства нового жилья на полуострове и выросли за последние несколько лет, они по-прежнему значительно ниже среднероссийских. По данным консалтинговой компании MACON, общий объём многоэтажного жилищного строительства в Крыму и Севастополе на начало этого года составлял около 1,2 млн. квадратных метров - примерно 0,5 «квадрата» на человека (имеется в виду постоянное население). Для территории со стабильным миграционным потоком и сверхвысоким курортным спросом это значение считается довольно низким. Для сравнения: в Краснодарском крае на душу населения строится 1,35 квад­ратного метра в год.

- Основной причиной таких низких объёмов в Крыму является, само собой, не отсутствие спроса - он на полуострове был и остаётся высоким, - поясняет финансовый аналитик, директор консалтингового агентства Илья Бирюков. - Проблема, во-первых, в сложностях переходного периода рынка недвижимости из украинского правового поля в российское, в частности, затянувшаяся разработка генеральных планов и правил землепользования и застройки территорий. Во-вторых, в Крыму работает очень небольшое количество застройщиков, среди которых много локальных фирм, ограниченных в возможности привлечения масштабного финансирования. Крупнейшие российские компании на крымский рынок пока так и не вышли.

Между тем спрос на недвижимость в Крыму в этом году существенно снизился - такое падение интереса со стороны покупателей республиканский рынок жилья переживает впервые за последние восемь лет. По данным крымских риелторов, за первый квартал 2022 года на первичном рынке жилой недвижимости в Крыму продано всего 670 квартир - годом ранее объём продаж был на 70% выше (1150 квартир). Причём, если в январе-феврале глубина падения составила около 30% и может быть объяснена дефицитом ликвидного предложения, то уменьшение количества сделок в марте текущего года по сравнению с прошлым в 2,5 раза связано исключительно со снижением покупательской способности граждан. При этом застройщики не могут позволить себе существенное снижение стоимости квартир, поскольку значительно увеличилась себестоимость объектов, и даже при нынешних ценах на жильё компании работают с минимальной дельтой прибыли.

- Себестоимость строительства значительно выросла в прошлом году. Согласно информации Росстата стройматериалы подорожали на 24%, - комментирует директор по маркетингу и продажам крымской строительной компании Артур Дубровский. - Если говорить о конкретных позициях, по данным Национального объединения строителей, за 2021 год битумный кровельный материал подорожал на 30%, раствор - на 17%, бетон - на 16%. Значительно увеличилась и стоимость металла. Кроме того, в Крыму наблюдается дефицит газобетона - основного материала для кладки стен. Чтобы не нарушать сроки сдачи объектов, мы вынуждены закупать материал за рубежом, что увеличивает конечную стоимость проекта.

За 2021 год стоимость квад­ратного метра в крымских новостройках увеличилась на треть - до 102 тыс. рублей. За первые четыре месяца этого года средняя цена проданного «квадрата» на первичном рынке выросла ещё на 56% и на сегодня составляет около 125 тыс. рублей. А на Южном берегу, где недвижимость традиционно дороже, чем в среднем по Крыму, стоимость квадратного метра превышает 200 тыс. По прогнозам специалистов, в этом году цены на квартиры в новостройках полуострова продолжат расти: недвижимость подорожает на 10-18%. При этом рост стоимости на вторичном рынке, как ожидается, составит 15%, а стоимости аренды - 10%.

- Снижение спроса на жильё даже на 75% - ещё не повод сбрасывать цены, - констатирует симферопольский риелтор Жанна Доброхотова. - Условие для реального обрушения стоимости «квадрата» - двукратное падение спроса в течение года. Девелоперы больше зависимы от банков, чем от дольщиков. Минимальный порог себестоимости из-за курса валют, инфляции и санкций уже изрядно повысился и до конца года несомненно увеличится ещё на 15-20%.

Поэтому если у вас есть возможность купить жильё за собственные сбережения без привлечения заёмных средств, самое время это сделать. В отличие от кризиса 2008 года, когда недвижимость очень сильно подешевела, сейчас подобное развитие событий не предвидится. Дело в том, что тогда изначально цены были откровенно завышены. Сейчас такой ситуации нет. Застройщики балансируют на грани привлекательности строительного бизнеса. Многие проекты банки даже не пропускают к стадии реализации, поскольку они недостаточно презентабельны с точки зрения ожидаемой прибыли.