Откуда такие запредельные цены на недвижимость?

- Олег, можете сделать небольшой анализ, как менялся спрос за последние семь лет?
- Мы с коллегой недавно проводили анализ. Все кричат, что недвижимость востребована, спрос на неё растёт стремительно, поэтому и цены выросли очень существенно. Мы сравнили, сколько стоила однокомнатная квартира в Симферополе относительно средней зарплаты по региону 10 лет назад, и сколько стоит сейчас. Отношение цены к средней зарплате никак не изменилось. То есть, раньше условно однушка стоила 60 средних зарплат, также стоит и теперь.
Это можно объяснить тем, что Крым пользуется спросом, как идеальное место для отдыха. То есть, у нас нет тут крупных предприятий, полуостров воспринимают, скорее, как территорию для отпуска. Поэтому покупатели с материка зарабатывают деньги в своих регионах, а у нас покупают квартиры для отпуска.
Глобально ничего не поменялось, если сравнивать с украинским периодом. На полуострове не появилось много новых олигархов. Недвижимость продолжают покупать люди из других регионов и местные жители. Гостям с материка зачастую интересны премиальные предложения на Южном берегу Крыма, в Севастополе, в Симферополе. И для них это только вариант на 1-2 месяца летом. В течение года эти объекты законсервированы, их даже не сдают. Обычно там сделан дорогой ремонт. Стоимость аренды за 9-10 месяцев в случае порчи ремонта или мебели никак не покроет расходы. Если что-то попадает из таких объектов в продажу, об этом быстро узнают и тут же разбирают.
- А какая недвижимость на полуострове совсем не востребована?
- Когда собственники начинают задирать ценник, то какой бы объект ни был, однушка в хрущёвке или вилла элитная на ЮБК, он не будет продаваться годами. Исходя из этого напрашивается вопрос - что же такое рыночная цена? В Крыму, да и во всей России, наб­людается неразбериха на рынке - задраны ценники.
Откуда берутся такие цены? С одной стороны, есть покупатель, который хочет купить недвижимость лучше, чем у него есть на данный момент. Образно говоря, вы живёте в однушке, появляются дети, со временем нужно расширение жилплощади. Одни берут в ипотеку, незначительному количеству удаётся скопить деньги. Однако львиная доля покупателей трёхкомнатных квартир - продавцы однушек и двушек. Продаёшь однушку, добавляешь и покупаешь трёшку.
Но такой покупатель и одновременно продавец смотрит на цены на рынке и видит, что до трёшки ему не хватает прилично. Своих сбережений мало. Что делать? Продавать жильё подороже. Соответственно цена формируется эмоционально: я хочу, мне надо. Задираешь ценник ты, твой сосед, другие продавцы - лишь бы побольше выручить от продажи. В какой-то момент предложений много, всё стоит, ничего не продаётся. Потом кто-то даёт цену адекватную, потихоньку начинают снижать цены и другие продавцы. Тогда и начинают продаваться дешёвые квартиры.
Но в целом примерно через год продавцы начинают опус­кать ценник, потому что не продаётся ничего. И в итоге заключают сделки по цене, по которой могли бы продать год назад. Один лишь нюанс - желаемые трёшки уже тоже стали дороже за год.
- Так как тогда лучше продавать недвижимость?
- Я всегда отвечаю: продавайте сегодня, а ещё лучше вчера. Во-первых, могут со временем пропасть хорошие варианты. Во-вторых, дорожает то, что ты хочешь купить на вырученные деньги. Я советую продавать чуть ниже рыночной стоимости, чтобы быстрее заключить сделку, и чтобы было время подобрать потенциально интересный вариант.
Если вернуться к вопросу об изменении спроса, то всё остаётся, как и раньше: чаще всего продаются однушки, реже двушки, ещё реже трёшки. Ещё хуже продаются частные дома и коммерческая недвижимость. И причина тут одна - неправильно сформированная цена, которая сложена не из пожеланий собственника, а из хотелок.
- Стали ли лучше строить в Крыму? Многие покупатели с материка жаловались, что новостройки выглядят, как скворечники.
- Да, изменилось качество стройки новых домов. Но не потому, что застройщики решили строить лучше. Конечно, нет. Застройщики -  это бизнесмены, они считают деньги и считают свою прибыль. Меняются тенденции в строительстве, меняются технологии, начинают использовать лучшие шумоизоляционные средства. Новый дом снаружи и внутри красивый, но, когда соседи начинают делать ремонты, ссориться за стенкой, слышишь всё так, что можешь перекрикиваться с соседом.
Наш рынок отличается от других регионов тем, что у нас есть 5 крупных застройщиков, которые и формируют весь рынок новостроек. Все они конкурируют между собой очень условно. Невыгодно повышать качество самого жилья, проще немного понизить цену. Все пытаются сэкономить, вот качество и страдает. Хотя опять же, использование современных технологий и материалов в целом делает жильё чуть лучше.
- Как вы считаете, какие перспективы у рынка недвижимости в Крыму?
- Перспективы, как и везде - в ближайшие полгода недвижимость будет дорожать, но темп снизится. Многие говорят, что будет коллапс, как в 2008 году, мыльный пузырь с ценами лопнет, объекты будут продавать по бросовым ценам. Этого не будет. Почему? Нет стабильного курса рубля. Многие фиксируют свои накопления в твёрдом камне, в квадратном метре. Они понимают, что как бы ни изменился курс рубля, квадратный метр жилья будет всё равно в цене.
С другой стороны, в середине весны и начале лета начинает расти спрос на земельные участки под застройку, недвижимость у моря. Это касается и апартаментов, и жилых квартир, а также домов и дач. Пик цен в Крыму - летние месяцы. У людей с материка есть возможность приехать к нам во время отпуска и заняться этим вопросом. Продавцы недвижимости должны съехать, это удобнее делать весной и летом. Зимой мало кто хочет переезжать. Поэтому все ждут весну и лето, спрос тогда растёт, как и цена. В конце лета цена постепенно стабилизируется.
- Кстати, а чем наш рынок отличается от других регионов? Например, от довольно близкого сочинского?
- Темпы роста инвестиций в Сочи в 2019 году были, почти как московские. Недвижимость в столице всегда дорожала и пользовалась спросом. Потом вмешался ковид. Но в середине 2019 года в Сочи недвижимость была настолько популярной, что вся «первичка» продавалась в первый год начала строительства.
В жилых кварталах открывали продажи на этапе котлована, в первые месяцы продавались небольшие квартиры: студии и маленькие двушки. А потом в течение года продавалось всё. Купить что-то в Сочи было нереально. Сейчас стабильный спрос на жильё в Сочи, там много новых дорогих проектов. Цена на квадратный метр даже выше, чем на ЮБК, приближается к средним мос­ковским ценам.

Беседовала
Валентина БУЙЛОВА.