Осторожно, «вечный жилец»

Кого нельзя выселить

Российское законодательство предусматривает целый ряд категорий граждан, чьё право на проживание может сохраняться даже после полной смены собственника жилья. Для будущего владельца это означает не только невозможность вселиться самому, но и длительные судебные тяжбы, а в случае с продавцом такой квартиры - значительное падение её рыночной стоимости. 
Самая известная и опасная для покупателя категория - это жильцы, отказавшиеся от приватизации. В 90-е годы, когда жильё массово передавалось в собственность граждан, многие члены семьи писали официальный отказ от участия в приватизации в пользу кого-то одного. Ценой этого отказа стало бессрочное право пользования квартирой, которое носит пожизненный характер. По общему правилу, при переходе права собственнос­ти на квартиру к другому лицу за таким гражданином это право сохраняется. Выселить его или выписать невозможно, даже если он уже давно не является членом семьи нынешнего собственника.
Также государство стоит на страже прав детей, и это накладывает серьёзные ограничения на собственников. Несовершеннолетнего нельзя принудительно выселить из жилого помещения (и снять с регист­рационного учёта), если он сам является собственником жилья или его доли. То же правило действует, если его родители являются собственниками или нанимателями жилья или если родитель отказался от приватизации и сохранил право проживания.
При этом стоит учитывать, что споры о выселении несовершеннолетних рассматриваются в суде только с обязательным участием прокурора. Это делает процесс максимально сложным для заявителя.
Бывшие члены семьи собственника, если им негде жить, тоже не могут быть насильно выселены. По общему правилу, после развода или прекращения семейных отношений бывший муж или жена утрачивают право пользования жильём собственника. Однако суд может сделать исключение и сохранить за таким гражданином право пользования на определённый срок (например, на один год). Главные условия - у бывшего члена семьи нет другого жилья и нет возможности его приобрести из-за тяжёлого материального положения. При этом суд не может установить такое право бессрочно.
Не могут быть выселены также получатели ренты и льготные категории граждан, проживающие в служебном жилье.

Как покупателю 
обезопасить себя

Зная о перечисленных рисках, становится понятно: проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой - это не формальность, а вопрос вашего будущего спокойствия. Вот несколько советов, которые помогут обезопасить сделку.
Во-первых, запросите выписку из домовой книги. Она покажет всех, кто имеет постоянную или временную регистрацию в квартире на данный момент.
Во-вторых, потребуйте снятия всех с регистрационного учёта. В идеале все зарегистрированные лица должны выписаться до подписания договора купли-продажи. Если продавец обещает, что они выпишутся после, лучше не рисковать.
В-третьих, проверьте историю приватизации. Узнайте, не проживал ли в квартире человек, который когда-то имел равные права на приватизацию, но отказался от них. Если да, то с высокой долей вероятности он сохраняет право проживания навсегда.
Не лишним будет пообщаться с соседями. Иногда именно они могут рассказать о «скелетах в шкафу» продаваемой квартиры лучше любых бумаг.
Если вы не уверены в своих силах, обращение к юристу или риелтору для комплексной проверки недвижимости - это разумная инвестиция, которая может уберечь вас от серьёзных финансовых потерь.
Российское жилищное законодательство устроено так, чтобы защищать в первую очередь социально незащищённые слои населения. И в этом его главная сила и одновременно главный риск для покупателя. Квартира с «обременением в виде жильца» может стоить гораздо дешевле, но готовы ли вы делить свою жилплощадь с посторонним человеком, которого нельзя выселить законно?