Что ждёт девелоперов?

И просрочка растёт…

Резкий рост ключевой ставки до 21% обрушил спрос на жильё в стране, поставив под угрозу существование многих застройщиков. Ипотека с процентными ставками выше 25% стала недоступной для большинства покупателей, что привело к резкому сокращению сделок - в некоторых регионах продажи новостроек упали в пять раз. Параллельно набрала обороты просрочка по ипотечным кредитам, достигнув рекордных 80 миллиардов рублей.

«Финансовая модель, на которой десятилетиями держался строительный бизнес, дала сбой. Застройщики столкнулись с двойным ударом: с одной стороны, взлетели ставки по кредитам (до 28% годовых), с другой - рухнул спрос, - поясняет один из застройщиков полуострова, попросивший не называть его. - Особенно уязвимыми оказались компании, работающие по системе эскроу-счетов: построенные, но непроданные квартиры не приносят дохода, а обязательства перед банками продолжают расти». 

Цены на недвижимость пока остаются на высоком уровне, но это вопрос времени. Себестоимость строительства резко выросла из-за удорожания кредитов, при этом застройщики ограничены в возможности манёвра - договоры с банками часто фиксируют минимальные цены реализации.

Ключевой вопрос сейчас - насколько быстро ЦБ пойдёт на снижение ставки и сможет ли государство предложить экстренные меры поддержки строительной отрасли. Без оперативного вмешательства последствия могут оказаться катастрофическими не только для рынка недвижимос­ти, но и для всей экономики.

Есть варианты

Девелоперы вынуждены адаптироваться к новым условиям. Основным инструментом продаж стала рассрочка, доля которой в отдельных проектах достигает 70%. Однако этот механизм несёт риски как для застройщиков, так и для покупателей. Одновременно растёт себестоимость строительства - на 15-35% за последний год, что делает новые проекты менее рентабельными.

Ситуацию усугубляет нехватка квалифицированных кадров и подрядчиков. Многие строительные компании пересматривают свои портфели, откладывая запуск новых проектов. В результате на рынке начинает формироваться дефицит предложения, особенно в премиальном сегменте.

Несмотря на сложности, крупные игроки сохраняют осторожный оптимизм. Они делают ставку на повышение качества жилья, развитие инфраструктуры новых районов и работу с лояльной аудиторией. Особой популярностью пользуются в Крыму недорогие квартиры эконом-класса на окраинах городов или в населённых пунктах, которые не слишком популярны. К примеру, в Бахчисарае строят несколько новых многоквартирных домов. Если в Севастополе можно купить однушку по цене примерно от 8-9 миллионов рублей, то в Бахчисарае продаются квартиры того же метража по 6-7 миллионов рублей.

Перспективы рынка во многом зависят от дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ. Девелоперы надеются на постепенное снижение ключевой ставки до 12-15%, что могло бы оживить ипотечный спрос. Однако в ближайшие месяцы серьёзных изменений не ожидается - строи­тельным компаниям предстоит продолжить работу в условиях высокой неопределённости.

Кризис заставляет отрасль пересматривать подходы к проектированию и строительству. Всё больше внимания уделяется созданию комфортной городской среды, развитию социальной инфраструктуры и внедрению новых технологий. Эти изменения могут в перспективе повысить качество жилья и сделать его более привлекательным для покупателей, несмотря на текущие экономические трудности. 

Как было в 2024 году

Крым в целом показывает отличные темпы жилищного строи­тельства, несмотря на сложные экономические условия. Так, в первую половину прошлого года на полуострове введено 597,3 тыс. квадратных метров жилья, что составляло 60% от запланированного годового объёма. 

Основным драйвером спроса остаётся ценовая привлекательность - жильё в Крыму всё равно пока в 2-3 раза дешевле, чем в Краснодарском крае. При этом покупательская активность формируется как за счёт местных жителей (40-50% сделок), так и за счёт иногородних покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири и Дальнего Востока, приобретающих недвижимость для отдыха и инвестиций.

Перспективы рынка связаны с несколькими факторами. Во-первых, сохраняется значительный дефицит жилья - обеспеченность квадратными метрами в Крыму (21-22 кв. м на человека) существенно отстаёт от среднероссийского уровня (28,6 кв. м). Во-вторых, власти реализуют амбициозную программу развития туристической инфраструктуры, планируя к 2030 году построить 25 млн. квадратных метров жилья и гостиничных объектов.

Особый интерес представляет сегмент курортной недвижимос­ти.