Рента. Разбираемся в сложном
Завещание, дарственная… привычные слова, когда надо передать другому человеку квартиру, не продавая ему её. Напомним, разница между действиями, бескорыстными, существенная: завещание можно без проблем изменить, отменить в любое время, дарственную - нет, лишь через суд можно попробовать добиться недействительности. При оформлении завещания человек не теряет прав собственности на жильё, а тот, кому оно завещано (наследник) сможет стать владельцем лишь после ухода завещателя. При дарственной (договоре дарения) право собственности переходит одаряемому сразу, и даритель лишается права на это жильё. Но существует и ещё один вариант - рента, нечто среднее между завещанием, дарственной и даже договором купли-продажи. Заключая договор ренты, человек (получатель её) передаёт другому (плательщику) имущество в собственность, в обмен на регулярные выплаты, но при этом не лишается права (обязательно прописывается в договоре) жить в этой квартире. Подробности о договоре ренты, подлежащем обязательному нотариальному удостоверению, «Крымская правда» выяснила у Надежды ИСАЕВОЙ, нотариуса Симферопольского городского нотариального округа, члена Нотариальной палаты Республики Крым.
К нотариусу обязательно
И получатели (отдающие жильё), и плательщики (его получающие) ренты от возможных споров и недомолвок защищаются государством, ведь заключаемый ими договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То есть, просто так договориться, что «я тебе квартиру даю в собственность, но остаюсь в ней жить, а ты мне регулярно за эту собственность платишь» - нельзя. Всё заключается в письменной форме и обязательно в нотариальной конторе (в нотариальном округе, где находится жильё), нотариус выясняет реальность намерений сторон и проверяет все документы по сделке, разъясняет права и обязанности. После нотариального удостоверения договор проходит государственную регистрацию, тогда-то квартира и переходит к новому собственнику. Но договор ренты считается обременением имущества (это указывается в выписке Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а значит, плательщик ренты не сможет его продать, сдать, обменять без согласия получателя ренты. Точно так же плательщик не сможет, к примеру, принудительно выселить получателя, если он решит остаться жить в этой квартире. Кстати, жить плательщику ренты вместе с её получателем в обременённой квартире - возможно, но необязательно (тем более что при непредвиденных ситуациях любые подозрения первым делом падут на плательщика).
- Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора ренты получатель её передаёт плательщику в собственность имущество (не обязательно жильё, можно землю, деньги, автомобиль). А плательщик, в свою очередь, обязуется в обмен на это имущество периодически выплачивать получателю ренту: в виде определённой денежной суммы или предоставления средств на содержание в иной форме, - разъясняет нотариус. - Отчуждать имущество под выплату ренты можно и бесплатно, и платно.
В первом, бесплатном, случае получателю плательщик будет только регулярно выплачивать фиксированные суммы - рентные платежи. Во втором, платном, случае помимо них, регулярных, плательщику надо будет единоразово выплатить определённую сумму (обычно не менее половины стоимости имущества).
Выплата ренты может быть бессрочная (постоянная рента) или же на срок жизни получателя (пожизненная рента). Кстати, пожизненная может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (помните, при Украине мы называли это договор пожизненного содержания). Между получением постоянной и пожизненной ренты есть несколько существенных отличий - в сроках, форме выплаты, получателе и плательщиках - попробуем разобраться.
Постоянная рента
Она считается бессрочной (на неопределённый срок) и выплачивается либо в утверждённом договором денежном размере, либо (тоже оговорено в документе) путём предоставления вещей, оказания услуг или выполнения работ, соответствующих по стоимости этой денежной сумме. Кстати о сумме, законодательством предусмотрено, что размер её в расчёте на месяц не может быть меньше регионального размера прожиточного минимума на душу населения (к примеру, в Республике Крым - ежемесячная постоянная рента не может быть меньше 12274 рублей) и увеличивается с учётом роста этого минимума.
- Постоянная рента, если иное не предусмотрено договором, выплачивается по окончании каждого календарного квартала, - продолжает Надежда Григорьевна. - То есть, сразу за три месяца, если брать в расчёт наш прожиточный минимум, то не менее 36822 рублей. Если договорились, что рента выплачивается вещами-услугами, то, к примеру, можно ежеквартально получать от плательщика продукты минимум на эту сумму. Плательщиком постоянной ренты может быть и частное лицо, и юридическое, какая-нибудь компания, и муниципалитет, государство. Получателем постоянной ренты может быть как человек, так и некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует цели её деятельности. И получать постоянную ренту может не обязательно собственник имущества: ему дано право самостоятельно определить такого получателя-третье лицо. А ещё право получения постоянной ренты переходит по наследству к наследникам получателя.
При выплате постоянной ренты её плательщик имеет право отказаться от дальнейшей выплаты, выкупив ренту. Для этого не менее чем за три месяца до выкупа надо письменно уведомить получателя. Но пока не будет отдана вся сумма выкупа, договор не прекращается. Изначально при заключении договора ренты можно предусмотреть сумму выкупа, как и срок, в течение которого выкупать нельзя - не более тридцати лет. Если же стоимость выкупа договором не определена, а имущество под постоянную ренту передано платно (кроме ежеквартальных рентных платежей была уплачена единоразовая сумма), то цена выкупа - соответствует годовой сумме ренты, подлежащей выплате. Если же имущество было передано под ренту бесплатно (только ежеквартальные платежи постоянной ренты), то в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей включается стоимость переданного имущества (та, что взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный объект). При выплате постоянной ренты потребовать её выкупа плательщиком может и получатель: если такое оговорено в договоре изначально; если плательщик нарушил обязательства или более чем на год просрочил выплату; если плательщика признали неплатёжеспособным или же квартира по ренте была им разделена на несколько собственников.
По статистике, договор постоянной (на неопределённое время) ренты у нас оформляют редко - гораздо большим спросом пользуется рента пожизненная, с ежемесячной выплатой средств, или даже ещё и с иждивением - на всю жизнь получателя. О тонкостях пожизненной ренты, её отличиях от постоянной, о нюансах пожизненной ренты с иждивением, а также стоимости заключения подобных договоров - в следующем выпуске рубрики.
Кстати
Считается, что плательщик ренты, став собственником земли или недвижимости, обременённых договором ренты, не может продать (сдать, обменять) их без согласия получателя. Если такое согласие получено и плательщик ренты передаёт (отчуждает) имущество другому человеку, то ему же автоматически переходят и обязательства по выплате ренты получателю. А вот ответственность в случае нарушения договора ренты и первый плательщик, и тот, кому он передал собственность и обязанность выплат, будут нести солидарно.
За просрочку выплаты ренты плательщику начисляется своеобразная пеня - проценты на сумму долга. Их можно оговорить при заключении договора или же доверить определение ключевой ставке Центробанка, действовавшей на соответствующие периоды.
Симферополь меняется