Кредит под залог

Важные нюансы

В случае с кредитами под залог имущества есть масса нюансов. Обычный человек думает: «Вот моя квартира, она стоит 10 миллионов, дайте мне 10». А банк думает совсем иначе. В его модели, если дело дойдёт до торгов у приставов, квартиру удастся продать за 7 миллионов, да и то не за месяц, а за полгода-год. Поэтому на руки вы получите не 10 и даже не 7, а примерно 5-6 миллионов - это называется поправочный коэффициент, или дисконт. Для разных видов имущества он свой: для жилой недвижимости дают 50-70% от оценочной стоимости, для автомобиля - 60-80%, а для какого-нибудь промышленного оборудования и вовсе 30-50%. И это в лучшем случае.
При этом заложить можно далеко не любое имущество. Банки консервативны, им нужна ликвидность, то есть способность актива быстро превратиться в живые деньги. Поэтому охотнее всего берут недвижимость: квартиры, частные дома, апартаменты, иногда даже кладовки и машино-мес­та. Автомобили тоже в ходу, но не старше 5-10 лет. Земельные участки - да, но только не сельхозназначения, в чистом поле без коммуникаций. А вот ваша коллекция винтажных марок, раритетный «Запорожец» в гараже или дизайнерский диван ему не нужен. Нет вторичного рынка - нет залога. 
Но мало принести документы на имущество. Банк обязательно пришлёт своего оценщика - аттестованного, злого и дотошного. И тут выяснятся три вещи. Первое: юридическая чистота. Если в квартире прописан ребёнок-сирота или бывшая жена, которую нельзя выселить, или есть неузаконенная перепланировка - то это отказ. Банк проверит историю объекта за последние 20 лет. 
Оценят и физическое состояние объекта. Квартира в аварийном доме? Автомобиль после серьёзного ДТП с деформацией рамы? Даже ремонт, который вы сделали в 1998 году, может сыграть против вас - банк просто вычтет из оценки расходы на демонтаж, потому что новому владельцу всё равно придётся переделывать. Третье, самое неприятное: страхование. Банк заставит вас застраховать квартиру от пожара, потопа и взрыва газа, а автомобиль - по КАСКО. Полисы стоят денег, и платить их придётся каждый год. Если вы не сделаете это сами, банк застрахует имущест­во за вас, но добавит проценты к ставке кредита.

Риски

И вот вы всё оформили, подписали, получили деньги. Кажется, что теперь это ваша недвижимость, вы в ней живёте, а банку просто платите проценты. Но это иллюзия. Вы попадаете в «золотую клетку»: вы не можете продать эту квартиру или машину без разрешения банка. Даже если найдёте покупателя, который даёт цену выше рыночной. Процесс снятия обременения занимает 2-4 недели, за которые покупатель может передумать и уйти. Вы - собст­венник, но распоряжаетесь имуществом не вы, а банк. 
И это только первый риск.
Второй риск наступает, если вы перестали платить. Скажем, просрочка три месяца. Банк инициирует торги - через приставов или специальные аукционы. Стартовая цена - 80% от той самой залоговой стоимости, которую определил оценщик. Если никто не купил - цена падает до 75%. Если опять нет желающих - банк забирает имущество себе примерно за половину оценочной стоимости. И после этого вы остаётесь должны разницу между вашим долгом и тем, за сколько реально продали актив. То есть, квартира ушла с молотка за 3 миллиона, а вы должны банку 4 с хвостиком - и эту разницу с вас взыщут уже через приставов из зарплаты или пенсии. Печальная арифметика.
Кому вообще может быть выгоден такой кредит? Вопреки логике, есть три типа людей, для которых залог - не самоубийство, а рабочий инструмент. Во-первых, это предприниматели: взять деньги под залог уже имеющейся недвижимости часто дешевле, чем пользоваться овердрафтом или бизнес-кредитом с заградительной ставкой. Во-вторых, семьи, которые рефинансируют кучу мелких микрозаймов и потребительских кредитов - они закладывают свою единственную квартиру, но тем самым снижают ежемесячный платёж в два-три раза. В-третьих, пенсионеры с плохой кредитной историей, у которых есть, например, лишняя дача в деревне, а деньги нужны на лечение - других вариантов у них просто нет.