Покупать недвижимость нужно сегодня

 

Кризисы не дают расслабиться

- Тимур Георгиевич, какова ситуация на рынке недвижимости в Крыму? Как повлияли на него топливный и энергетический кризисы на полуострове? 
- Были кратковременные сложности в части организации работы строительной площадки в связи с поставками горюче-смазочных материалов. Продолжалось это на протяжении десяти-пятнадцати дней, потом мы наладили поставки с небольшим удорожанием топлива, что незначительно сказывается на себестоимости строительства. Что касается энергетического кризиса, все наши стройки обеспечены автономными дизель-генераторными установками, которые питают башенные краны и необходимое оборудование. Безусловно, это тоже вызвало удорожание строительства. Но за время работы в стройотрасли в Крыму мы привыкли к непредвиденным обстоятельствам: блэкаут 2015 года, потом удорожание себестоимости металла, сложности с логистикой, скачки инфляции. Поэтому закладываем в бюджет статью непредвиденных расходов. Соответственно в рамках планируемой себестоимости мы дальше продолжаем строи­тельство. То есть, несмотря на эти сложности, мы не выходим за первоначальный бюджет, заложенный на возведение объекта.
- Вам удалось уложиться в него? 
- Да. Дело в том, что срок жизни строительного проекта в среднем составляет три года: при планировании его бюджета мы всегда закладываем инфляционное удорожание и непредвиденные расходы. Спрогнозировать полную стоимость объекта при начале его строительства невозможно. Потому что, например, лифтовое оборудование мы начинаем закупать через полтора года после начала возведения здания. За это время многое меняется.
- Есть ли сложности с поставками материалов?
- Да, это возросшая практически в 2,5 раза стоимость доставки по сухопутному коридору, необходимость страховать грузы, потому что не все поставщики готовы брать на себя эти риски. Но несмотря на это, лифты и котельные, например, нам привезли, ждём стеклопакеты. 
- На кого ложатся дополнительные расходы, связанные с этим?
- Сегодня - на нашу прибыль, потому что на объектах всё распродано. В новых объектах - на покупателей. Базовый коэффициент продажи строительных объектов - 1 к 1,3. Растёт себестоимость «квадрата» - растёт цена продажи.

Цена вопроса

- Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
- С каждым годом недвижимость дорожает. Соответственно желающие её приобрести, если этого не делают по каким-то причинам, теряют возможности. Покупать недвижимость нужно сегодня, завтра она в любом случае будет дороже, потому что растёт рынок оплаты труда рабочих, стоимость материалов. 
В 2016 году квадратный метр жилой недвижимости стоил 48 тысяч рублей, тогда однокомнатную квартиру можно было купить у застройщика за один миллион семьсот тысяч рублей. Себестоимость «квадрата» была сорок тысяч рублей. Уже в 2020 году цена за «квадрат» повысилась до восьмидесяти тысяч рублей (себестоимость «квадрата» - 60 тысяч рублей), в 2022-м - до 110 тысяч рублей (себестоимость - 80 тысяч рублей), сегодня - до 170 тысяч рублей за «квадрат» (себестоимость - 120 тысяч рублей). Завтра себестоимость «квадрата» будет ещё выше. Каждый новый проект всегда дороже даже в силу инфляционных удорожаний. Даже если учитывать их из расчёта десять процентов годовых, то через год цена «квадрата» возрастёт до 198 тысяч рублей.
- Сколько сейчас стоит коммерческая недвижимость?
- Столько же, сколько и жилая: около двухсот тысяч рублей за квадрат, например, в Симферопольском районе. Себестоимость строительства жилой и коммерческой недвижимости одинаковая. Раньше был дефицит предложений коммерческой недвижимости и она стоила дороже жилой. Сегодня предложения со спросом сравнялись. 
И при реализации комплексного развития каждый застройщик в любом проекте планирует соотношение жилых и нежилых помещений. В среднем сейчас нежилые помещения занимают десять-пятнадцать процентов от общей площади. Этого хватает, для того чтобы удовлетворить спрос.   
- Какова цена «квадрата» в других городах полуострова?
- В Евпатории в среднем такие же цены на жилую недвижимость, как в Симферополе - от двухсот тысяч рублей за «квадрат», на курортную - от трёхсот тысяч рублей. Исключения делаются при небольшой площади объекта или его расположении в привилегированном районе. Многое в стоимос­ти «квадрата» определяется классом недвижимости и её назначением: жилой дом или, например, апарт-отель. Готовые инвестиционные номера в Судаке в апарт-отеле с управляющей компанией, с отельным оператором - от четырёхсот тысяч рублей за «квадрат», в Коктебеле - от пятисот тысяч рублей за фактически номера в пяти­звёздочном отеле. 

Целевая поддержка семей

- Кто сейчас покупает недвижимость?
- Двух-трёхкомнатные квартиры покупают семьи с детьми либо родители помогают их купить им. «Однушки» приобретают и молодые семьи, и инвесторы, которые в дальнейшем сдают их в аренду. Курортную недвижимость в 99 процентах случаев покупают инвесторы с материковой части России.
-  Какие сегодня есть возможности для приобретения недвижимости?
- Мы фиксируем падение покупательской способности в связи с тем, что отсутствуют инструменты приобретения жилья. 
В 2020 году появилась ипотека с господдержкой, позже она перешла в семейную ипотеку, потом её ограничили так, что наши проекты перестали под неё подпадать. Вот тут и начались сложности. Мы стали предлагать различные инструменты: длинные рассрочки без удорожания, траншевые рассрочки, но с каждым днём это становилось сложнее и сложнее реализовывать, а покупателю приобретать. С 1 октября новые правила семейной ипотеки позволяют нам предлагать её в качестве возможности приобретения жилья. 
- А рыночную ипотеку сейчас оформляют?
- Практически нет. Сегодня покупка жилья с помощью оформления рыночной ипотеки начинается со ставки от 20 процентов годовых. Платёж по ней эквивалентен платежу по беспроцентной рассрочке, а её выплатить 
быстрее и без переплат. По ряду объектов мы даём рассрочку, например, до пяти лет с минимальным первоначальным взносом. Есть предложения с ежемесячным платежом в 50 тысяч рублей. Перед вводом дома в эксплуатацию рассрочку можно рефинансировать в ипотеку. Тут важно для застройщика, чтобы до ввода дома в эксплуатацию дольщик погасил сумму, эквивалентную себестоимости строительства, а потом он получит свою прибыль.
- Как повлияли новые условия на предоставление семейной ипотеки? 
- Нынешний лимит для Крыма в десять миллионов рублей предназначен для семей с двумя детьми, то есть это цена двухкомнатной квартиры. Ставка - восемь процентов годовых (для семей с двумя детьми, где один из них не достиг семи лет) - выгодна. При этом ряд застройщиков будет искать возможности и её субсидировать, чтобы снизить ежемесячный платёж, сделав его подходящим для среднего заработка в регионе. Есть предложения от застройщика по субсидированной ипотеке под 3,5 процента годовых на однокомнатные квартиры. 
- В среднем ежемесячный платёж по семейной ипотеке будет около 50-60 тысяч рублей?
- Да. Но и аренда двухкомнатной квартиры в Симферополе в новостройке стоит примерно столько же. Выгоднее вкладывать деньги в собственное жильё. Плюс когда ключевая ставка снизится, семейную ипотеку можно рефинансировать. Стоит попробовать договориться с банком о том, чтобы на время возведения дома, когда семья вынуждена и снимать квартиру, и выплачивать ипотеку, снизить ставку по кредиту.  

«Квадрат» «квадрату» рознь

- Чем отличаются классы недвижимости?
- Эконом, комфорт, бизнес, премиум (элит) - около трёхсот критериев отличий этих основных четырёх классов. Начиная от локации (инфраструктура), архитектуры, отделки фасада, планировочных решений, инженерного оборудования до остекления, наличия парковки в подвале дома. Важен и вопрос автономности инженерного оборудования: есть ли насосы для воды, резервуары для чистой воды, её фильтрация, оборудована ли централизованная система кондиционирования. Имеет значение высота потолков «в чистоте» - три метра для премиум-класса, для него же одно из требований - вентилируемый фасад.  
- Изменилась ли квадратура квартир?
- Развитие рынка в курортной недвижимости, например, пошло в двух направлениях: студии 18-20 «квадратов» - это фактически площадь номера четырёхзвёздочного отеля, и номера меньшей квадратуры. В жилой недвижимости запрос людей ушёл от классических однокомнатных квартир, где большая спальня и маленькая кухня, к евродвушкам: большая кухня-студия, где может быть дополнительное спальное место, и маленькая спальня. Минимальная квадратура такой квартиры сейчас - от 38 до 45 «квадратов». Пользуются спросом «трёшки» (75-90 «квадратов») и появился запрос на четырёхкомнатные квартиры - 100-120 «квадратов».
- Какой самый лучший вариант планировки квартиры?
- Мне нравятся правильные формы, это гарантирует простой подход к дизайну и лёгкую меблировку. Если двухкомнатная квартира - «распашонка» с ориентацией комнат на разные стороны. 
- Как финансируется строительство жилых домов в Крыму?
- 99,9 процента наших проектов реализуются посредством 214 Федерального закона с привлечением проектного финансирования от уполномоченного банка-партнёра. Это кредитная линия, которая выдаётся под определённые обязательства по наполнению счетов эскроу. Деньги дольщиков защищены: в случае, если строительство остановлено, денежные средства возвращаются им либо банк сам достраивает дом. Возведение финансируется вне зависи­мости от продаж.
- Нуждаются ли застройщики в адресной поддержке со стороны государства?
- Да. Для выполнения поручения президента по планам ввода жилья в эксплуатацию нам необходимы ипотечные продукты. Мы просили их на условиях, аналогичных тем, что введены в исторических регионах: ипотека под два процента, как в Мариуполе, например. 

В тему

Губернатор Севастополя Михаил Развожаев предложил запустить льготную «крымскую ипотеку» для города-героя и Крыма по ставке 6%. Такое предложение он озвучил в ходе парламентских слушаний в Совете Федерации, где обсуждали параметры проекта федерального бюджета на 2027 год и плановый период 2028-2029 года. По мнению главы региона, новая мера позволит людям приобретать жильё, а строительным компаниям сохранить работу и не допустить остановки отрасли.