Продать нельзя оставить

По сути, это ситуация, в которой продажа имеющейся квартиры и покупка новой происходят не последовательно, а одновременно и в связке. Представьте себе цепочку, где минимум три звена: есть человек с деньгами, который просто хочет купить вашу старую квартиру, есть вы, который хочет её продать, а на вырученные средства приобрести другую, и есть конечный продавец, который эту другую квартиру вам готов продать. Все эти три события должны произойти в один день и в одном пакете документов. Если хоть одно звено выпадает - например, покупатель вашей квартиры передумал в последний момент, - сделка разваливается для всех, и вы теряете не просто покупателя, а ту самую новую квартиру, в которую уже мысленно въехали.

Многие путают альтернативу со свободной продажей, но разница здесь принципиальная. При свободной продаже вы получаете деньги и интересуетесь делами покупателя ровно до момента подписания договора. А дальше - как хотите, хоть в отель, хоть к маме. При альтернативе же вы не можете просто взять деньги и уйти, потому что они тут же, не задерживаясь в кармане, должны уйти следую­щему продавцу. Вы становитесь заложником собственных планов на улучшение жилья, но при этом получаете главный бонус - единовременный переезд. Вы заезжаете в новую квартиру прямо из старой, минуя стадию аренды и двойных переездов с коробками.

- Такие сделки редко бывают равноценными. Чаще всего речь идёт о доплате: вы продаёте однушку и покупаете двушку, добавляя либо свои сбережения, либо ипотечные средства. Или, наоборот, пожилые люди продают квартиру с тремя комнатами, покупают поменьше, а разницу оставляют себе на жизнь - это называется «выход с деньгами». Бывают и более сложные конфигурации: разъезд, когда из одной квартиры покупают две отдельные, или съезд, когда несколько объектов объединяют в один. Известны случаи, когда в такой цепочке участвовало больше десятка квартир, и все продавцы и покупатели были связаны одной нитью, - рассказывает риелтор Светлана Гурская.

Главное преимущество этого метода для обычного человека - психологический комфорт и финансовая защита. Деньги от продажи не лежат мёртвым грузом на счёте, не обесцениваются из-за инфляции или скачков курса, а сразу превращаются в новые квадратные метры. Кроме того, для многих это единственная возможность улучшить условия, не имея полной суммы на руках, а используя имеющуюся квартиру как основное средство платежа. Особенно это актуально, если в семье есть дети: органы опеки дают разрешение на продажу детской доли только при условии, что взамен сразу же покупается другая недвижимость. Без альтернативы такие сделки просто невозможны.

Но за удобство приходится платить сложностью. Согласовать волю нескольких семей, которые должны одновременно прийти к нотариусу, в банк и к регистратору - задача не для новичка. Основной риск здесь - разрыв цепи. Если у самого первого покупателя в ипотеке что-то пошло не так или он просто передумал, страдают все последующие. Поэтому такие сделки длятся дольше обычных, требуют абсолютной юридической чистоты каждого объекта и жёсткой дисциплины. Никто не даст вам денег наличными в руки, расчёты идут через банковские ячейки или аккредитивы: покупатель вашей квартиры кладёт деньги в банк, а вы сможете их получить, только после того как подтвердите, что стали собственником нового жилья. Это безопасно, но требует внимательности.

В конечном счёте альтернативная продажа - это сложно, иногда нервно и почти всегда требует помощи грамотного риелтора, но для многих семей это единственный способ переехать туда, где лучше, не оказавшись на улице с пачкой денег в руках.