Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой

Невидимая рука рынка

Рыночная стоимость жилья - цена, которую мы привыкли видеть в объявлениях, а после завершения сделки - в договоре купли-продажи. Её определяет владелец недвижимости, уполномоченный риелтор или оценщик. 

Как правило, рыночная стоимость складывается под влиянием множества факторов. Есть общие: например, состояние рынка недвижимости в регионе, наличие рядом с домом социальной инфраструктуры, экологической обстановки в городе и типа жилья. 

Кроме этого, учитываются и другие существенный факторы. Например: площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и тому подобное.

Повлиять на рыночную стоимость жилья могут и второстепенные факторы. Например, красивый вид из окна, высота потолков или наличие лоджии в квартире.

Кадастровая единообразность

Кадастровая стоимость рассчитывается государством. Она необходима государственным учреждениям для проведения налоговых расчётов. Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной, но бывают и исключения. В любом случае они крайне редко совпадают. 

Оценка кадастровой стоимости проводится без учёта деталей. Специалисты не осматривают каждую квартиру в отдельности. Они учитывают район, возраст дома, материал, из которого он сделан, площадь жилья, состояние экономики в конкретном населённом пункте.

В итоге получается, что квартира с дизайнерским ремонтом и панорамным видом на озеро будет стоить столько же, сколько и квартира без ремонта, с видом на мусорные контейнеры в этом же доме.

Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчёте арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.

Ценовые колебания

И рыночная, и кадастровая стоимость недвижимости со временем могут меняться. Кадастровая стоимость перерасчитывается раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения каждые 2 года.

Рыночная стоимость ещё более изменчива, так как на неё влияет множество факторов. Например, если в городе закроется градообразующее предприятие, это приведёт к оттоку населения. Люди отправятся в поисках работы в другие города и на продажу выставится множество квартир. При этом спросом они пользоваться не будут, так как работы в городе нет. В итоге рыночная стоимость жилья там резко упадёт. 

Возможна и обратная ситуация. Если неподалёку от дома, построенного на «отшибе», появится торговый центр, парковая зона или удобная транспортная развязка, то стоимость квартир в нём повысится.