Как управлять собственностью

- Жильцы дома выразили готовность создать ОСМД. Что дальше?

- Первым этапом в доме создаётся инициативная группа совладельцев, которая извещает всех собственников жилья о дате проведения учредительного собрания. Если совладельцы большинством голосов решили создать в своём доме ОСМД, то готовится пакет документов для госрегистрации. После получения печати, открытия счёта в банке собственники переходят к следующему этапу - принимают дом на свой баланс и между собой договариваются, как они будут содержать свою собственность, сколько средств в это вкладывать и кто будет управлять этой собственностью. Необходимо определить, есть ли среди совладельцев люди, достойные стать управителями. Далее совладельцы утверждают сумму взносов на содержание дома. Голова правления ежегодно отчитывается перед собственниками о том, на что тратятся их деньги.

- Правда ли, что тарифы в ОСМД будут в итоге гораздо выше, чем у нынешних жэков?

- В одном из многоквартирных домов при создании ОСМД мы провели расчёты стоимости эксплуатационных расходов. Выяснилось, что ежегодно только на текущий ремонт дома жэк собирает с жильцов около 50 тысяч гривен. Текущий ремонт проводится раз в три года. Таким образом, за три года жильцы выкладывают за него 150 тысяч гривен. На эту сумму в доме вполне можно сделать текущий ремонт подъездов. Но куда уходят деньги? На зарплату работникам жэка и другие нужды эксплуатирующей организации, но никак не на нужды совладельцев. Поэтому если в ОСМД определились, что вкладываются в ставки тарифов, установленные местным Советом, тогда на первой стадии эти тарифы можно оставить на уровне жэковских. Хотите, чтобы была охрана или чтобы в доме были ультрасовременные блестящие окна, чтобы придомовая территория была в цветочных клумбах, увеличивайте тарифы. Но эти деньги вы будете тратить на свой дом.

- То есть в отличие от бездонной бочки под названием жэк, реальные расходы которого невозможно проконтролировать, в ОСМД каждая затраченная копейка будет на виду?

- И тем больше будет доверия к председателю. Никто уже не скажет: «Иван Иванович деньги прикарманивает». Проверить использование денежных средств может и ревизионная комиссия. Если есть необходимость увеличения эксплуатационных расходов, то ревизионная комиссия может представить обоснование каждому собственнику.

- Как получить деньги на капитальный ремонт дома? В этом году, по информации Министерства регионального развития и жкх АРК, деньги ни одному ОСМД на ремонт не выделялись...

- В законе об ОСМД сказано, что бывший собственник жилья обязан произвести первый капитальный ремонт дома при переходе в ОСМД. У нас сегодня более 17 тысяч ОСМД на Украине. На капитальный ремонт каждого дома в среднем необходимо от 500 тысяч гривен до нескольких миллионов. На сегодня в бюджете таких средств нет, поэтому государство выступило с такой программой, как льготное кредитование с возвратными и безвозвратными кредитами. Если жильцы хотят контролировать средства, которые предоставит им государство, это будет возвратный кредит. Для этого заключается трёхсторонний договор между Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, ОСМД и банком. В этом случае банк выдаёт кредит, Минрегионразвития Украины погашает проценты по нему, а тело кредита выплачивает ОСМД. Безвозвратный кредит означает, что вместо ОСМД одной из сторон договора выступает местный Совет, и деньги на ремонт передаются ему. В Ялте более 9 домов, у которых есть утверждённые сметы на ремонт - более 7 миллионов гривен. Сметы переданы в Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ Украины. И сегодня, когда местным Советам предложили пойти по пути безвозвратных кредитов, сами Советы отнеслись к этому с опаской: а вдруг государство не сможет погасить безвозвратный кредит, и тогда этот груз ляжет на их плечи.

- Что нужно для того, чтобы получить придомовую территорию?

- Представить в местный Совет необходимые документы от ОСМД. И сессия местного Совета должна принять решение: разрешить (в соответствии с 42 статьёй Земельного кодекса Украины) передать в собственность земельный участок придомовой территории ОСМД и разрешить составление проекта отвода земельного участка.

- В теории всё просто. А на практике?

- Если все документы представлены правильно, то теория с практикой не расходится.

- И что, самовольно пристроить на этой земле гараж или сарайчик уже не получится?

- Без согласия всех совладельцев - нет. Были случаи, когда ОСМД, получив акт на землю, либо даёт совладельцу согласие на регистрацию в ГАСКе самовольного строения, либо обращается в суд на его снос за счёт средств самовольщика. В Ялте такие прецеденты уже были. И вот ещё по какой причине для ОСМД важно получить акт на землю. Если что-то случится с имуществом, к примеру, пожар или стихийное бедствие, у ОСМД в собственности останется самое ценное - земля, на которую можно найти инвестора, который построит многоквартирный дом, вернёт его совладельцам и надстроит свои этажи, чем компенсирует затраты, вложенные в дом.

- Управляющие компании преподносят как альтернативу жэку. Насколько этот рынок уже сформирован? В чём принципиальное отличие управляющей компании от жэка?

- Во времена СССР в жэках была определенная степень ответственности, если, например, текущий ремонт сделан некачественно. Сегодня люди платят жэку деньги, но привлечь его к ответственности за некачественные услуги практически невозможно. Но если ОСМД, заключив договор с управляющей компанией, не получает оговоренные услуги или ОСМД не устраивает их качество, то от её услуг можно просто отказаться. Сегодня рынок управляющих компаний как таковой не сформирован. Есть управляющие компании фирм-застройщиков. Они поняли, что здесь можно продолжить брать деньги с собственников и делают это, фактически не ограничивая себя в установлении тарифов. Когда тарифы достигают космических масштабов, превышающих старые, жэковские, в десятки раз, люди хватаются за голову: мы освободились от жэка, которому платили ни за что, а тут с нас требуют ещё больше денег! Поэтому ещё раз повторю: ваш дом - ваша частная собственность, необходимо беречь её и качественно содержать общими усилиями всех совладельцев дома.