Белые правила - чёрный товар

Кто покупатели?

Покупателями земель сельскохозяйственного назначения могут быть государство, территориальные общины, Государственный земельный банк и граждане Украины.

При этом граждане Украины, желающие приобрести земельный участок, должны проживать в местности, на территории которой этот участок продаётся (Совет, район). У них должно быть желание «вести собственным или семейным трудом самостоятельное товарное сельхозпроизводство». Обязательно наличие опыта работы в сельском хозяйстве или ведения товарного сельхозпроизводства.

По мнению авторов законопроекта, это позволит поставить барьер на пути концентрации земельных участков в руках спекулянтов, которые не собираются заниматься производством, и одновременно будет способствовать развитию мелкого и среднего фермерства. Подобные требования к потенциальным покупателям земель действуют в Германии, Норвегии, Польше, России, Венгрии, Дании, Франции, Швейцарии, Японии, Ирландии, США.

Ограничения по площади

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая может быть приобретена в частную собственность одним лицом (кроме случаев получения участков в наследство), - не более 100 гектаров. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в аренде, не ограничивается. В круг покупателей земель сельскохозяйственного назначения не включены иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации. Подобные ограничения на собственность для иностранцев действуют в Ирландии, Японии, Мексике, Новой Зеландии, Австралии, Канаде, США.

Преимущества для государства

В Рескомитете по земельным ресурсам Крыма отмечают: при разработке законопроекта учтён опыт стран Европейского союза в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. В частности, опыт Норвегии, Польши, Франции, Нидерландов, где государству предоставляются преимущества в сфере оборота земель, был адаптирован к отечественным реалиям.

- В круг покупателей земельных участков не входят юридические лица, за исключением Государственного земельного банка, что позволит создать условия для становления крепкого среднего класса в аграрной сфере, сформировать конкурентную среду, - пояснили в Рескомземе автономии.

Преимущественным правом приобретения земельных участков в первый период экспозиции - срока действия предложения продавца о продаже земельного участка или прав на него - пользуются государство, территориальная громада, Государственный земельный банк в указанной последовательности. В течение второго периода экспозиции - преимущественное право на приобретение земельного участка предоставляется арендатору и его соседям - владельцам смежных участков.

Срок аренды

Предлагается установить минимальный срок аренды для земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности - семь лет. Введение минимальных и максимальных сроков аренды земель практикуется в Германии (максимальный срок аренды), Швейцарии, Италии, Португалии, Испании, Японии (максимальный срок аренды), Норвегии (максимальный срок аренды).

В Дании, например, юридические лица не имеют права не только покупки земель, но и права их аренды. Это право предоставляется только физическим лицам, имеющим опыт ведения сельскохозяйственного производства, соответствующую квалификацию и обязующимся заниматься сельскохозяйственным производством в течение длительного срока.

Против «теневиков» и рейдеров

Предусматривается механизм безналичной оплаты сделок по купле-продаже земельных участков. Для того, чтобы противостоять теневым схемам уклонения от уплаты налогов, рейдерству, использованию подставных лиц при приобретении права собственности и пользования землёй, разработчики законопроекта предусмотрели следующий механизм передачи в собственность земельных участков гражданам Украины. Купить земельный участок можно только при наличии разрешения на приобретение его от государства и отображения на публичной карте единого интернет-ресурса (в «накопительной базе») данных о спросе и предложении от продавцов и покупателей участков. Подобная система действует в Японии, Новой Зеландии, Нидерландах (разрешение на аренду земли), Ирландии (разрешение на аренду земли), Франции, Австрии, Германии и Норвегии.

Рабочие места для сельчан

Авторы законопроекта позаботились в частности об улучшении уровня занятости сельского населения. Арендаторы земельных участков должны обеспечить рабочими местами и стабильным заработком сельчан (в зависимости от площади арендуемых земель, региональных особенностей сельхозпроизводства и системы расселения), проживающих на территории того или иного района или Совета. Минимальные нормы трудоустройства сельского населения устанавливаются Кабмином.

Так, например, снижение безработицы и создание рабочих мест в аграрной сфере в Швейцарии проводится путём законодательного урегулирования рациональных размеров сельских хозяйств. Минимальный размер фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75%, или на 2100 часов в год. А максимумом считается участок, который обеспечивает разумный уровень доходов для трёх работников. Если земля находится в аренде, участок должен обеспечивать работой 1,5 человека. В случае купли-продажи земли или сдачи в аренду во Франции одним из требований для получения разрешения властей является установление минимальной площади земли. Хозяйство с минимальной площадью участка должно обеспечить полную занятость как минимум двух человек.

Пошлины и налоги

Законопроект устанавливает государственные пошлины за сделки на земельные участки. От 100% от нормативной денежной оценки земельного участка - в случае его продажи в первый год после приобретения, до 10% - в случае продажи на 10 год после приобретения. По мнению авторов документа, это тоже призвано помешать спекулятивным операциям с землёй, поскольку ставит заслон на пути необоснованной смены целевого назначения сельскохозяйственных земель. Такая норма применяется в Германии, США, Австрии, Мьянме (бывшая Бирма), России.

Чтобы исключить дробление земельного участка, в случае если на него претендуют несколько наследников или происходит смена собственников, устанавливается минимальный размер участка, не подлежащий разделу. Законопроектом предусмотрен запрет на раздел участка, если в результате появится хотя бы один участок, площадь которого меньше минимальной, установленной Кабмином. Такие нормы действуют в Дании, Германии, Швейцарии, Италии, Португалии, Испании, Ирландии, Японии, Норвегии, России.

Предлагаются ставки налога: за один гектар пахотных земель - 1% от нормативной денежной оценки; минимальная ставка арендной платы за пахотные земли - 3% от нормативной денежной оценки; за сельскохозяйственные угодья, которые более двух лет не используются по целевому назначению, налог с коэффициентом 1,5. Если участок и далее не будет использован по целевому назначению, ежегодно налог увеличивается на 20%. Предлагается ввести сбор - 1% от нормативной денежной оценки земельного участка - на развитие инфраструктуры территорий населённых пунктов, сельских (поселковых) Советов.