Договор с сюрпризом

Кто виноват?

Форма типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий утверждена постановлением Кабинета министров Украины №529 от 20 мая 2009 года. Данным договором установлены типовой перечень услуг, порядок оплаты, права, обязанности, ответственность сторон и так далее. Но в нём нет описания той конкретной ситуации, которая характерна именно для вашего дома и именно для вашей придомовой территории.
И поэтому стороны могут прописать в договоре другие необходимые им условия, которые не предусмотрены постановлением Кабмина. Разумеется, если они не будут противоречить законодательству или, напротив, обусловлены другими законами или нормативно-правовыми актами.

Сотрудники жэо зачастую поступают достаточно хитро, ссылаясь на то, что предлагаемый ими вариант договора является типовым и соответствует установленной законом форме. И, как правило, доверчивые потребители подписывают его, соглашаясь на самые невыгодные для них условия. Симферополец Юрий Передерий принадлежит к другой категории потребителей - к тем, которые хотят соблюдения законов. В декабре прошлого года он получил из жэо образец нового договора, который коммунальщики предложили ему заключить в связи с повышением тарифа на свои услуги. В пределах месяца, обозначенного законодательством, он направил в жэо заявление о согласии заключить договор на других условиях. По словам Передерия, в предложенном ему коммунальным предприятием ЖЭО Центрального района договоре в частности не были указаны исчерпывающий перечень услуг, тарифы и их составляющие на каждую из услуг, порядок контроля качественных (количественных) показателей оказания услуг, график и сроки их предоставления.

В ответ на заявление жэо направило ему письмо, из которого симферополец с удивлением узнал, что, оказывается, «предложение по факту заключения договора» им было «проигнорировано». В связи с этим, как отмечалось в письме, юридический отдел жэо «будет вынужден готовить исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора согласно действующему законодательству».

- Я хочу платить за оказываемые мне жэо услуги, но мне не дают, - возмущается Передерий. - Я поехал в жэо. Прочитавший при мне моё заявление исполняющий обязанности начальника ЖЭО Центрального района сказал, что во многом со мной согласен. Тем не менее ответа на моё заявление из жэо не последовало до сих пор.

В случае подачи обещанного жэо иска в суд Передерий со своей стороны намерен подать встречный иск. Выход из складывающейся ситуации Юрий Григорьевич видит в том, чтобы остальные потребители услуг, считающие предложенный им жэо договор незаконным, обращались в прокуратуру с требованием опротестовать этот документ.

- В свою очередь прокуратура, если согласится с их доводами, должна потребовать от жэо перезаключить договоры в соответствии с нормами законодательства, - заключил он.

Что делать?

Как видно, никакой необходимости сломя голову мчаться в жэо и не глядя подписывать вариант договора, предложенный исполнителем, нет. Согласно статье 638 Гражданского кодекса (ГК) Украины, «договор считается заключённым, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, определённые законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Согласно же статье 646 того же Гражданского кодекса, «ответ о согласии заключить договор на иных, чем было предложено, условиях, является отказом от полученного предложения и одновременно новым предложением лицу, сделавшему предварительное предложение». Таким образом, получив вышеуказанный типовой договор от жэо, вы в соответствии со статьёй 646 ГК должны в ответ направить по адресу жэо своё заявление о согласии заключить договор на иных, чем было предложено, условиях.

Поскольку в типовом договоре предусматриваются лишь основные положения, на жэо возлагается обязанность самостоятельно предоставить договор, содержащий, помимо основных, дополнительные положения, которые должны в полной мере урегулировать права и обязанности сторон в рамках действующего законодательства. Юристы советуют: прежде чем подписывать договор, внимательно изучите его содержание. Не исключено, что положения договора противоречат действующему законодательству и нарушают гарантированные права граждан, в том числе и конституционные. Так, право исполнителя на несанкционированный доступ в квартиру прямо противоречит гарантированному праву граждан на неприкосновенность жилья, прописанное в статье 30 Конституции Украины. Как правило, его нарушение жилищники связывают с ликвидацией аварии, устранением неполадок, проведением технического и профилактического осмотра. Поэтому, предусматривая такое положение в договоре, необходимо указывать точный перечень случаев, в которых могут осуществляться подобные действия, порядок их осуществления, компенсацию убытков при их осуществлении, советуют специалисты.

Хотя нельзя забывать и о том, что более подробная процедура несанкционированного доступа в квартиру аварийно-ремонтной бригады определена статьёй 17 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах». Таким образом, возможность несанкционированного доступа оказывается проблемой законодательства, положения которого цитирует договор. В то же время положения договора, противоречащие Конституции, юристы считают фактически недействительными.

Также неправомерным, по мнению экспертов, является положение договора об обязанностях потребителя проводить ремонт технического оборудования и устранение неполадок за свой счёт, а также право исполнителя требовать придерживаться правил по содержанию жилых домов и придомовых территорий, эксплуатации жилых и нежилых помещений в жилых домах. Очевидно, что такие требования снимают с жэо обязанности, за которые пользователь в свою очередь обязуется платить.

Со своей стороны жэо не может обязать пользователя подписать предоставленный им вариант договора: согласно статье 638 Гражданского кодекса Украины, договор считается заключённым, когда стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям этого самого договора. Существенными условиями договора, на которые юристы рекомендуют обратить особое внимание, являются условия о предмете договора, условия, определённые законом как существенные или необходимые для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если вы как потребитель не согласны с условиями предложенного договора, необходимо в соответствии со статьёй 646 Гражданского кодекса направить ответ о согласии заключить договор на иных, чем было предложено, условиях. Таким образом вы откажетесь от полученного предложения и одновременно сделаете новое. В случае, если не достигнуто согласие по всем положениям договора, а жэо в свою очередь отказывается принимать какие-либо предложенные условия, статья 649 Гражданского кодекса предусматривает право пользователя обратиться в суд.

Важно знать

Главный специалист отдела законодательства по вопросам промышленности и прав потребителей Департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины Светлана ПЕТРОВА:

При заключении договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг стороны не могут отступать от содержания типового договора, утверждённого Кабинетом министров Украины, но имеют право конкретизировать его условия. Договор, который должен быть подписан с потребителем, не может предусматривать меньший объём прав, обязанностей сторон и качества жилищно-коммунальных услуг, чем предусмотренный типовым договором.

Что обязательно должно быть в договоре

Закон предусматривает существенные (обязательные) условия договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между исполнителем/производителем и потребителем. Существенными условиями договора являются те условия, без согласования которых договор вообще не считается заключённым. В частности ими являются:

1) наименование сторон;

2) предмет договора;

3) исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;

4) порядок уплаты за потреблённые жилищно-коммунальные услуги;

5) порядок перерасчёта размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объёме, снижения их качества;

6) права и обязанности сторон;

7) порядок контроля и отчёта сторон;

8) порядок измерения объёмов и определение качества предоставленных услуг;

9) определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя/производителя потребителю;

10) порядок обслуживания сетей и распределение полномочий относительно их эксплуатации и восстановления (ремонта);

11) условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учёта;

12) порядок осуществления ремонта;

13) ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора;

14) порядок решения споров;

15) перечень форс-мажорных обстоятельств;

16) срок действия договора;

17) условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора;

18) дата и место заключения договора.