Подвал на всю Европу

Добровольная экспроприация

В 1966 году будущий обладатель почётного звания «Ветеран труда», дважды бронзовый призёр ВДНХ СССР Эдуард Пачин получил в Симферополе в доме №4 на улице Дмитрия Ульянова квартиру. И право пользоваться подсобным помещением фундаментальной постройки площадью 5,7 квадратных метра. Тогда он вряд ли мог представить, с чем придётся столкнуться сорок лет спустя. Прозванные жильцами «сараями», помещения служили им сорок лет. Пока вдруг не поселился в этих самых помещениях «замечательный» сосед. По словам супруги Пачина Надежды Павловны, признаками «поселения» соседа, которым оказался предприниматель Алексей Кичинский, стали исчезновение входной двери в подвал, а затем и дверей сарая.
А вскоре подвал закрыла большая металлическая дверь, установленная предпринимателем.

Надежда Пачина, несмотря на преклонный возраст и состояние здоровья, вышла на тропу войны с подвальным беззаконием. А началось оно в этой истории в 2006 году, когда на основе принятого в апреле решения исполнительного комитета Центрального районного Совета Симферополя уже в мае коммунальное предприятие (КП) Жилищно-эксплуатационное объединение Центрального района заключило с «физическим лицом - предпринимателем (ФЛП) Кичинским» договор аренды нежилых помещений общей площадью 95 квадратных метров для размещения офиса (62 квадратных метра) и магазина промтоваров (33 квадратных метра), рассчитанный на 11 месяцев. Однако в августе 2007 года на основании принятого за 13 дней до этого решения исполкома Центрального района это жэо снова заключило договор с Кичинским на аренду в том же доме нежилого помещения общей площадью 134 квадратных метра сроком на год. До настоящего времени срок действия этих договоров продлевался. Между тем в декабре 2007 года городской Совет Симферополя включил помещения, которые уже арендовал Кичинский, в перечень «объектов коммунальной собственности горсовета, подлежащих приватизации». Как сообщили в Фонде коммунального имущества горсовета, в апреле 2008 года Хозяйственный суд АРК обязал фонд «провести соответствующие мероприятия по приватизации путём выкупа ФЛП Кичинским указанных нежилых подвальных помещений». Фонд даже подготовил проект договора купли-продажи, но покупатель «по неизвестным причинам не появляется для подписания договора, в связи с чем приватизация объекта не осуществлена».

В поисках «утраченного» права

Тем временем Пачины обратились с заявлением в прокуратуру Центрального района, в котором потребовали разобраться в сложившейся ситуации. Прокурор Центрального района Александр Штехбарт ответил, что дом, в котором проживают пенсионеры, «находится на балансе КП жэо Центрального района Симферополя», в связи с чем последнее «имеет право распоряжаться вышеуказанным имуществом», то есть подвалом. Из ответа районного прокурора Пачины узнали и то, что «по изучении инвентарного дела БТИ каждое вспомогательное помещение в подвале дома - сарай, за жильцами дома не зарегистрировано, сведения КП жэо о пользовании сараями жильцами дома в деле отсутствуют».

Следует отметить, что вопреки ряду законодательных актов, принятых до 2007 года, горсовет Симферополя проявил юридическую безграмотность, включив подвалы этого дома в перечень объектов коммунальной собственности. Дело в том, что в законе
«О приватизации государственного жилого фонда» сказано, что «собственники квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов наружного благоустройства... Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. п.) передаются в собственность квартиросъёмщиков безвозмездно и отдельной приватизации не подлежат».

Конституционный суд в 2004 году истолковал данную статью закона следующим образом: «Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности в создании объединения совладельцев дома, вступления в него. Собственник неприватизированной квартиры многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир».

Кроме того, Гражданским кодексом Украины определено, что без согласия жильцов дома, которые приватизировали свои квартиры, запрещено осуществлять какие-либо юридические действия в отношении подсобных помещений (продавать, сдавать в аренду, передавать в пользование, переоборудовать и т. п.).

Первый шаг к законности

Тем временем в жэо Центрального района настаивают, что на момент сдачи подвала в аренду предпринимателю тот был захламлён, а вот «силами Кичинского» «отремонтированы 7 полуразрушенных подвальных помещений, вновь построены 4 подвальных помещения». Даже акт составили за месяц до решения райисполкома о согласии на передачу подвала в аренду Кичинскому о том, что в подвале находятся «разбитые сараи жильцов». Более того, по словам начальника жэо Евгения Пирогова, в самом подвале бизнесмен установил металлическую дверь, отгораживающую арендуемое помещение от подвалов жильцов, в связи с чем даже последние «ходатайствовали о передаче данного подвального помещения ЧП Кичинскому». Пирогов признал, что «подвал заявителя», то есть Пачиной, был сдан в аренду предпринимателю, «однако силами данного предпринимателя заявителю было отремонтировано и предоставлено в пользование другое подвальное помещение». При этом Пирогов назвал сараи «принадлежащими жильцам». Хотя Пачина сообщила, что до недавнего времени Кичинского вообще «в глаза не видела» и тем более никто ни ей, ни её супругу никакого «другого» помещения не предоставлял и предоставить не мог, потому что оно у них и так есть и даже указано в техническом паспорте как сарай.

Тем не менее в исполкоме Центрального районного Совета Симферополя зарегистрировано дополнение к заявлению «О передаче в аренду подвального помещения под домом №4 ул. Дм. Ульянова», в котором указывается, что согласно заявлению домового комитета жильцов дома, датированному 24 марта 2006 года, «Кичинский принимал активное участие в наведении порядка в 4-м подъезде дома», в связи с чем ряд жильцов «убедительно» просит председателя райсовета «о передаче в аренду дополнительной части подвального помещения, находящейся под домом». Причём к заявлению прикладываются подписи жильцов дома, за исключением тех, что, как и Пачины, проживают в третьем подъезде. Списки собраны неким Кичинским В. Д» и заверены начальником жэу №6 жэо Центрального района С. Л. Сухаником. Даже если и вправду указанные лица подписывались под этим заявлением, то с каких это пор «активное участие в наведении порядка» в подъезде может являться весомым основанием для передачи в аренду подвала, к тому же определённого отчего-то местными властями как «коммунальная собственность»?

В общем, оценив рыночный вектор компетентности симферопольских коммунальщиков и депутатов в решении вопросов, связанных с недвижимым имуществом, Пачины обратилась за помощью в Европейский комитет по правам человека. При поддержке уполномоченного комитета на Украине Вадима Гальченко пенсионерам удалось добиться протеста прокурора Симферополя на решение сессии Симферопольского городского Совета, которым подвальные помещения в нарушение законодательства были включены в перечень объектов «коммунальной собственности, подлежащих приватизации». В марте прошлого года симферопольские депутаты исключили арендуемые Кичинским подвалы из этого перечня. Останавливаться на этом пенсионеры не намерены, ведь на очереди второй этап борьбы за свои права, который развернётся в суде, где Пачины намерены отстоять своё законное право собственности на сарай.

Справка

Всем собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на правах общей совместной собственности принадлежат: вспомогательные помещения, конструктивные элементы и техническое оборудование дома без права выделения в натуре.

К вспомогательным помещениям относятся помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей: лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения.

Доля собственника в общей совместной собственности - в том числе и в силу того, что она не может быть выделена, - не подлежит отчуждению отдельно от объекта права собственности (квартиры или нежилого помещения). Также не отчуждаются жилые и нежилые помещения отдельно от доли в общей совместной собственности.

Официально

Заместитель председателя Совета министров АРК, министр регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства Азиз Абдуллаев:

- В каждом населённом пункте закон «О приватизации государственного жилого фонда» соблюдается по-разному. Если сегодня любое первое лицо того или иного населённого пункта пускает это на самотёк, то там, конечно, могут издеваться над людьми по-разному. Если бы руководители городов читали соответствующие законы, то они должны были бы поступать так, как в них написано.

Что касается подвальных помещений, то это общедоступные помещения, которые отдельно приватизировать не разрешается вообще.

Взгляд из редакции

Собственники квартир зачастую и не догадываются о своих правах на подвальные помещения. А местные власти по известным причинам не спешат им об этом сообщать. В ряде крымских городов действует избитая схема, по которой все многоквартирные дома на территории того или иного населённого пункта отчего-то объявляются коммунальными. Как рассказал нашему корреспонденту главный инженер одной из крымских жилищно-эксплуатационных организаций, для получения в аренду подвального помещения претенденту необходимо обратиться с заявлением в исполком. Именно там решается судьба подвалов. Специальная комиссия на конкурсной основе выбирает наиболее подходящего, на её взгляд, претендента и предоставляет ему право аренды подвальных помещений - тех самых, которые находятся в собственности жильцов дома! А вот денежные средства за их аренду поступают в виде дохода на счёт жилищно-эксплуатационной организации, обслуживающей дом, и впоследствии жэо распоряжаются этими средствами по своему усмотрению.

Кстати

17 июля 1997 года Украина ратифицировала Европейскую конвенцию о защите прав человека и основных свобод, что в соответствии со статьёй 9 Конституции Украины стала частью национального законодательства страны. Одновременно с этим государство Украина, ратифицируя эту Конвенцию, взяло на себя обязательство признавать обязательность для неё юрисдикции Европейского суда по правам человека. Лишение владения - это серьёзнейшее ограничение права собственности, которое собственно является предметом непосредственного регулирования 2-го предложения 1 части статьи 1 протокола к Конвенции, который требует, чтобы такое лишение происходило в гражданских интересах.