Житьё по кодексу

Новый кодекс (есть ещё и старый - образца 1983 года) можно считать старожилом властных кабинетов, ведь рассматривать его Верховный Совет Украины начал ещё в июле 2005 года. Но тогда президент Ющенко ветировал документ, а в ответ парламент отказался принимать вариант с предложениями главы государства. 

После этого Кабмину было поручено обеспечить принятие Жилищного кодекса к июлю 2007 года, но и в этот раз, как говорится, не срослось. В ноябре 2009 года народные избранники приняли в первом чтении очередной законопроект, но до второго чтения недотянули. Вернулись к нему нардепы в первых числах июля 2010 года. Но в ноябре прошлого года между первым и вторым слушанием последовало ещё одно первое - дубль «два», потому что документ изменили и усовершенствовали до неузнаваемости. Тогда даже речь шла о том, что до истечения декабря документ будет принят в целом. Но опять случилась пролонгация. Впрочем, учитывая упорство власти при принятии Налогового кодекса, можно не сомневаться, что тот час, когда из стен парламента выйдет его жилищный «собрат», весьма недалёк.

Изучив окончательный вариант (то есть с изменениями и дополнениями, утверждёнными в ноябре 2010 года), можно сказать, что в нём, с одной стороны, много полезного, с другой - жёсткого и для простого народа неприемлемого.

Документ узаконивает уже давно известное каждому гражданину понятие частной собственности на недвижимость, чего не было в его предшественнике, и сохраняет понятие собственности государственной, республиканской и муниципальной. 

Частная собственность, естественно, предполагает право владения и распоряжения недвижимым имуществом по усмотрению собственника и даже перевод её из жилого фонда в нежилой, правда, при выполнении определённых требований. Жильём, которое находится в ведении органов власти, так свободно не распорядишься, но, с другой стороны, и назначение у него иное - решать жилищный вопрос незащищённых слоёв населения. Делать это собираются за счёт недвижимости государственного и коммунального жилых фондов, которую можно будет приватизировать, а также фонда социального жилья, который в частные руки переходить не будет.

Однако на вопрос, как скоро эти жилищные фонды наполнятся свободными квартирами, кодекс не отвечает. Он, как считают авторы, решает более глобальную задачу реализации гражданами права на жильё благодаря расширению строительства за счёт разных источников финансирования: на деньги самих граждан (индивидуально и в жилищных кооперативах), средства инвесторов, государства и местных Советов. То есть теми способами, которые в нашей реальности уже существуют.

Поэтому, вероятнее всего, в XXI век из века XX перетекут и очереди на улучшение жилищных условий, предусматривающие льготное первоочередное выделение квадратных метров незащищённым категориям граждан, например, инвалидам, ветеранам, чернобыльцам, бывшим малолетним узникам концлагерей и другим. Но нынешние очереди после принятия кодекса планируется перерегистрировать, то есть претендентам придётся заново подавать документы и подойти к этому очень ответственно, ведь если информация окажется недостоверной, можно лишиться права на получение жилья. Как предотвратить ажиотаж тысяч соискателей, вынужденных вновь собирать нужные справки в кодексе, понятно, нет ни слова. 

Из новшеств также - решение вопроса управления жилым фондом, узаконивание управляющих компаний и управдомов. 

А вместе с этим - создание рынка услуг ЖКХ. Более того, кодекс вводит обязательную регистрацию объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или товарищество владельцев жилья, а также перерегистрацию жилищно-строительных кооперативов в жилищно-обслуживающие. Эти структуры должны определять, с какой из управляющих компаний они будут сотрудничать и на каких условиях. 

А если это новострой, то без регистрации такого объединения жильё даже к инженерным сетям не подключат.

При этом государство намерено контролировать деятельность управляющих компаний: Кабинет министров обязан определить критерии для их деятельности, чтобы к этому делу не были допущены те, кто не сможет оказывать услуги надлежащего качества или обеспечить содержание домов в соответствии с нормативами, не обладает навыками управления и необходимыми финансовыми ресурсами. То есть государство намерено контролировать этот частный бизнес, хотя о лицензировании его речи пока не идёт.

Жильцы рискуют стать заложниками так называемых «управителей», которые не обладают навыками управления, не имеют ни малейшего понятия о периодичности проведения текущих и капитальных ремонтов, подготовке домов к сезонной эксплуатации, считают эксперты.

Кстати, управляющие компании должны будут взять на себя ещё и функции контроля над качеством и количеством предоставляемых услуг. Сейчас, как известно, в большинстве случаев потребители платят не за фактически полученные гигакалории тепла или кубометры воды, а за довольно условные нормы потребления. И доказать что-либо предприятию-монополисту - поставщику коммунальных услуг они не в состоянии. Профессиональный домоуправитель как заинтересованное лицо сможет вести мониторинг расчётов, учёт потреблённых ресурсов, что и зафиксировано в проекте Жилищного кодекса. Правда, где найти таких профессионалов, в кодексе опять же не сказано.

Поскольку за всё в этом мире приходится платить, ЖКХ не исключение. В отличие от возвращённой с 1 января 2011 года пени в размере 0,01% за каждый день просрочки платежа в Жилищном кодексе значится просто драконовская норма - 0,1% за каждый просроченный день. И в отличие от действующего законодательства общая сумма не ограничивается стоимостью неоплаченных услуг, а может расти до бесконечности. Следствием этого станет выселение из собственного жилья за долги, естественно, по решению суда, но жильцам от этого легче не будет. И, что характерно, ни одним законом не предусмотрена пеня за просроченную заработную плату, пенсию, стипендию, социальную выплату.

Кстати, кодекс узаконивает не только выселение в случае длительной неуплаты за предоставляемые ЖКХ услуги, но и за долги по ипотеке. Если на досудебном этапе банку и заёмщику не удалось договориться о реструктуризации долга или о добровольной продаже залогового имущества, финучреждение может взыскать долг через суд путём выселения должника. Согласно статье 120-й нового Жилищного кодекса, при просрочке оплаты банку заёмщики обязаны покинуть квартиру в месячный срок. И при этом никаких компенсаций!

Кроме того, с 1 января вступили в силу и изменения в закон «О судоустройстве и судьях», которые предусматривают упрощённую процедуру взыскания долгов, в том числе за коммунальные услуги. Теперь кредитор может просто подать иск, суд без вызова сторон на протяжении 15 дней рассматривает заявление и выносит решение о взыскании долга. Согласно закону должнику отведено 10 дней для оспаривания решения в суде. Ещё одно законодательное нововведение - срок давности долга больше не учитывается.

Принудительно выселять из квартиры кодекс разрешает и если жилплощадь оказалась в аварийном доме или в предназначенных под снос реконструируемых кварталах ветхого жилья (например, хрущёвок). Причём в отличие от действующего законодательства выселять жильцов власти смогут не в пределах того же самого района города, а в любой другой. Если же владелец переселяться откажется, его квартиру выкупят принудительно. По какой цене, кодекс не оговаривает. Конечно, такая практика существует во всём мире, и только с её помощью можно обновить устаревший жилой фонд, но, учитывая специфику отечественной бюрократии, можно не сомневаться, что с её стороны последуют злоупотребления: под благовидным предлогом реконструкции выкупить за копейки старое жильё, большинство которого расположено в элитных микрорайонах, и втридорога продать землю. В проекте нового ЖК имеется пункт о том, что в случае перевода вашего дома в категорию нежилого фонда, жильё при расселении предоставляться не будет.

Правда, за неделю до нового года украинские парламентарии предложили ввести мораторий на принудительную реализацию жилья на период финансового кризиса, но не ранее чем к 1 января 2015 до погашения задолженности по выплате заработной платы, стипендий, других денежных выплат населению. Но этот законопроект пока лишь зарегистрирован в Верховном Совете.

Впрочем, начинать реформу ЖКХ всё-таки нужно, ведь Украина осталась единственным на Европейском континенте государством, где эта реформа до сих пор так и не стартовала. Вот уже восемнадцать лет страна живёт по кодексу, в котором заложены принципы, сформированные ещё в 20-х годах прошлого столетия. А ведь сегодня уже более 95 процентов жилого фонда приватизировано и находится в частной собственности.

Но предоставить своим гражданам возможность в полном объёме реализовать право собственности и управления своим недвижимым имуществом наше государство, как видим, не намерено. Более того, проект Жилищного кодекса, который, по прогнозам, будет принят в первом полугодии 2011 года, просто перечёркнёт принцип неприкосновенности частной собственности на жильё. Этот документ, по оценкам некоторых экспертов, по сути своей - не что иное, как системная попытка очередной реприватизации. На этот раз - жилья.