Как обезопасить свои деньги при купле-продаже жилья

Общие правила

По большому счёту, все наиболее безопасные способы передачи крупных сумм связаны с привлечением посредников. Это несколько удорожает саму сделку (поскольку посреднику также придётся заплатить), но зато снижает риски потерять сразу всю сумму. Как правило, таким посредником выступает нотариус или банк. Именно они хранят у себя всю сумму, пока идёт процесс перерегист-
рации недвижимости с одного собственника на другого.

Схема проста: покупатель и продавец прописывают в договоре купли-продажи, каким образом продавец получит деньги. Обычно используют один из четырёх вариантов: депозит нотариуса, банковскую ячейку, аккредитив или счёт эскроу.

При этом нередко заключается и дополнительный договор, в нём прописываются условия, при которых деньги должны перейти от покупателя к продавцу. Обязательным пунктом в таком договоре прописана «смена собственника, подтверждённая выпиской из Росреестра». Но покупатель вправе приписать там и другие требования: например, предоставление справки из управляющей компании о том, что в квартире больше никто не зарегистрирован или справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

После заключения такого договора покупатель отдаёт всю сумму посреднику. Продавец и покупатель отправляют в Росреестр договор купли-продажи и заявления о переходе права собственности. Затем продавец получает выписку о переходе права собственности к покупателю, собирает остальные необходимые документы и приносит их посреднику. Посредник открывает продавцу доступ к деньгам. Если по каким-то причинам сделка срывается - возвращает оплату покупателю.

Банк-посредник

Это один из самых простых и доступных способов безопасной передачи денег при проведении сделок с недвижимостью. Оформление его занимает несколько минут, а комиссия за услугу колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей.

В этом случае покупатель заводит в банке счёт и вносит на него нужную сумму. Банк блокирует средства и оформляет на них безотзывный аккредитив - специальный документ, где прописаны условия, при которых продавец получит эти деньги.

У аккредитива есть и недостатки. В отличие от нотариуса, банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец, - сотрудник отделения может не распознать умелую подделку.

Аккредитив всегда имеет срок действия - обычно месяц с момента его выпуска. Если за это время продавец выполнит условия сделки, то получит деньги. Не успеет - они вернутся к покупателю. Поэтому важно не тянуть с оформлением документов. А в случае сложностей просить покупателя продлить срок аккредитива. Иначе есть риск, что требовать оплату жилья продавцу придётся через суд.

Нередко люди используют для подобных расчётов и банковские ячейки. Это один из самых старых и проверенных временем способов. Покупатель, продавец и банк заключают трёхсторонний договор аренды банковской ячейки. Покупатель кладёт деньги в ячейку, один ключ от неё передаёт продавцу, второй ключ остаётся в банке. Как только продавец приносит все необходимые по условиям договора бумаги, банк позволяет открыть ячейку и забрать деньги. 

Счёт эскроу используется обычно в тех случаях, когда покупатель хочет приобрести жильё в строящемся доме. Как и в других случаях, между покупателем, продавцом и банком заключается трёхсторонний договор счёта эскроу. Покупатель кладёт на него деньги, банк их блокирует и передаёт продавцу после перехода права собственности на недвижимость.

С заключения договора до регистрации недвижимости может пройти и несколько лет, поэтому крайне важно, что деньги на счетах эскроу застрахованы государством. В случае проблем у банка размер возмещения составит до 10 млн. рублей.

Нотариус-посредник

Оплату любых сделок можно провести и через нотариуса. Для этого он открывает в банке  особые депозитные счета, которые полностью защищены. В случае отзыва лицензии у банка нотариус просто переведёт депозит в другой банк, без каких либо ограничений. И даже если с нотариусом что-то произойдёт, ваши деньги не пострадают - Федеральная нотариальная палата передаст его депозитный счёт другому нотариусу, который выполнит обязательства перед всеми клиентами.

Стандартный тариф за использование счёта нотариуса составляет 0,5% от суммы, которая на нём хранится. Например, при стоимости квартиры в 5 млн. рублей только за расчёты через депозит пришлось бы отдать 25 тысяч рублей.  В общем, способ этот не из дешёвых, поэтому прибегают к нему не так часто. 

Обычно нотариуса привлекают посредником, если без него провести сделку просто невозможно. Например, когда владельцу недвижимости нет 18 лет или продаётся только часть жилья, оформлять договор разрешается только через нотариуса.