Переломный год
На крымском рынке жилья по итогам уходящего года наметился разворот. Долгое время спрос на недвижимость в регионе демонстрировал уверенный и значительный рост, но в этом году квартиры продавались из рук вон плохо. И в следующем снижение покупательского интереса продолжится, убеждены эксперты. Продлённая на днях госпрограмма льготной ипотеки, являющаяся локомотивом спроса на рынке недвижимости, эту перспективу не изменит. При этом специалисты убеждены, что падение продаж не связано ни с СВО, ни с санкциями Запада, ни с частичной мобилизацией.
Основной причиной обвала спроса на рынке жилья стал острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. За два «ковидных» года - 2020-й и 2021-й - цены на квартиры на полуострове выросли на 50-100%. При этом жильё дорожало не по причине роста экономики и покупательской способности населения, а в связи с низкими ставками по кредитам, в том числе ипотечным, что искусственно разогрело спрос на жильё.
В начале этого года, несмотря на достаточно высокие цены на квартиры, спрос на них оставался высоким. В числе прочих факторов его подстёгивала перспектива свёртывания программы льготного кредитования в начале июля. С конца февраля кредиты резко подорожали, после того как ключевая ставка взлетела до 20%. Властям пришлось увеличить ставку и по ипотеке с господдержкой - до 12%. В то же время взлетели цены на стройматериалы - в среднем на 30-80%, что заставило застройщиков повысить стоимость выставляемых на продажу объектов. Все эти обстоятельства привели к рекордному с 2009 года падению спроса на жильё в Крыму.
- Сейчас ситуация на рынке недвижимости полуострова налаживается - спрос постепенно растёт примерно с начала декабря, - рассказывает маркетолог одной из крымских строительных компаний Дарья Осадчая. - Об этом свидетельствуют и данные региональных банков - снова растёт спрос на ипотеку. Но до этого ситуация была достаточно сложная. Весь 2022 год был непростым для рынка недвижимости. Мы отмечали существенное падение спроса, хотя и не везде. Например, в Евпатории и Алуште, напротив, был рост спроса на квартиры. Но это, скорее, исключение. В Севастополе, Судаке и восточных регионах падение спроса по итогам года составило 76%. В Симферополе - 59%.
Ситуация на крымском рынке недвижимости остаётся нестабильной, признают застройщики. Несмотря на снижение покупательской способности населения, компании не могут позволить себе снизить цены. Обязательства по кредитам, стоимость стройматериалов, энергоресурсов и логистики, увеличение зарплат сотрудников не позволяют застройщикам устанавливать стоимость объектов ниже определённого уровня. Так, в Севастополе квадратный метр в новостройке сегодня стоит около 144 тыс. рублей. В Симферополе цены чуть ниже: за «квадрат» просят 110-115 тыс. рублей. Но в среднем по Крыму стоимость квартир в новостройках составляет около 147 тыс. рублей за квадратный метр.
- Изменение конъюнктуры рынка подтолкнуло застройщиков к пересмотру приоритетов и планов. Многие сейчас переориентируются на создание квартир эконом-класса - именно такое жильё пользуется наибольшим спросом среди крымчан, - объясняет риелтор Надежда Репченко. - При этом предложений класса «комфорт» и выше на рынке стало заметно меньше - застройщики решили придержать эти объекты до восстановления спроса. Дело в том, что основными покупателями такой недвижимости были жители материковой части России - не крымчане. На внешний спрос повлияла политическая обстановка: многих потенциальных покупателей отпугивает близость нашего региона к зоне проведения специальной военной операции.
Снижение покупательской активности со стороны жителей материковой части страны плачевно для застройщиков, но выгодно крымчанам, считают эксперты. Оно даст возможность более взвешенно выбирать подходящие квартиры из большего числа вариантов - раньше выставленные на продажу объекты практически моментально выкупались по межрегиональным сделкам. При этом рассчитывать, что в новом году квартиры подешевеют из-за низкого спроса со стороны материка, как уже отмечалось ранее, не стоит.
- Тем не менее в 2023 году предложение всё ещё будет существенно превышать спрос. И поскольку количество клиентов и сделок останется достаточно небольшим, застройщики будут за них соревноваться, - убеждена Надежда Репченко. - В том числе, предлагая от себя какие-то дисконты, дополнительные варианты субсидированной ипотеки в партнёрстве с банком. Возможны и различные акции, вроде «машино-место в подарок».
В период замедления рынка новостроек специалисты рекомендуют покупателям обратить внимание на вторичное жильё. Кстати, таковым может быть и квартира, приобретённая продавцом в абсолютно новом современном доме, в которой пока никто не жил. В этом сегменте можно найти объекты на порядок выше по качественным характеристикам и по более низким ценам, чем на первичном рынке.
- Следует сначала выбрать несколько объектов, а после провести переговоры с владельцами. Велик шанс, что они пойдут на значительные уступки, - говорит председатель Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев. - Такой поиск требует временных затрат, но позволяет снизить цену на 10-30%. Это объясняется стремлением некоторых собственников высвободить ранее вложенные в жильё деньги. Либо квартира могла быть куплена в кредит, но перестала обеспечивать необходимый уровень дивидендов.
Симферополь меняется