• Все обо всем
Тяжела ты, доля дольщика

С 1 июля вступил в силу федеральный закон России об усилении контроля в долевом строительстве жилья. Многие авторитетные эксперты убеждают, что эта мера позволит ускорить развитие рынка недвижимости в нашей стране и, разу- меется, в Крыму. Должно уйти в прошлое само понятие обманутых дольщиков. Обстановка здесь станет максимально прозрачной, предсказуемой и цивилизованной. Из неё уйдут криминальные элементы. О ситуации в Крыму в этой сфере мы беседуем с министром строительства и архитектуры республики Сергеем КОНОНОВЫМ.

Строятся 82 дома

- Сергей Борисович, в Крыму всё же ни одна строительная компания не «кинула» своих клиентов, не превратила их в обманутых дольщиков. И, может быть, новый российский закон в нашей республике не очень актуален?
- Суть этого закона заключается в наведении порядка в жилищном строительстве, в достижении управляемости происходящими здесь процессами, в защите интересов покупателей квартир. В нашей стране только по официальным данным насчитывается 80 тысяч обманутых дольщиков. В Крыму же выполняются все договоры о долевом строительстве. Но новый закон исключает саму возможность негативного, непредсказуемого развития событий в будущем, и его значение со временем будет только возрастать.
- Можете назвать основные показатели, которые характеризуют состояние местного рынка недвижимости?
- С момента возвращения Крыма в состав Российской Федерации мы начали руководствоваться упомянутым законом №214. С учётом его положений в Крыму заключено 4118 договоров о долевом строительстве. Застройщики привлекли 10,8 миллиарда рублей от своих клиентов. На эти средства для них возводятся 82 многоквартирных дома общей площадью 563,5 тысячи квадратных метров. В этой сфере работает 34 компании, 36 возводимых ими объектов находятся на стадии ввода в эксплуатацию. Всего выполнено 1277 договоров.
- Как смотрится нынешняя обстановка в жилищном строительстве республики на фоне соответствующей статистики советского периода?
- Пиковый показатель ввода в эксплуатацию жилой площади советских лет - 900 тысяч квадратных метров в год. Мы же поднялись до уровня 833 тысячи. В ближайшие годы отставание будет преодолено. Но надо учитывать ещё и то, что по качеству нынешние новостройки значительно лучше советских панельных домов. Новые многоэтажки надёжнее, долговечнее по сравнению с панельными домами тридцатилетней давности. Покупатели получают более комфортные, удобные для проживания, энергосберегающие квартиры.

Не каждому даётся разрешение

- Что конкретно делается для оздоровления обстановки, повышения ответственности в строительной сфере?
- Ещё в 2004 году был принят Федеральный закон №214. Он совершенствовался, дополнялся новыми положениями. Их за прошедшее время внесено более двадцати. Введена уголовная ответственность за нарушение требований этого закона. Сейчас органы власти дают разрешение на возведение дома по принципу «одно разрешение (один дом) -  один застройщик». На каждое из них требуется открыть отдельный банковский счёт, чтобы деньги не перебрасывались на другие объекты. Привлекать средства граждан на долевое строительство вправе только юридические, а не физические лица.
- По принципу одного дома можно ущемить интересы ведущих игроков, как, например, компании «Консоль», которая осваивает крупные территории, создавая на них новые жилые массивы.
- Для крупных застройщиков, имеющих возможность комплексного освоения территории, в законе сделано исключение, они могут получать разрешение на несколько домов.
- Насколько обоснованными могут выглядеть такие разрешения?
- Они основываются на чётких, объективных критериях. Чтобы получить разрешение на привлечение средств от населения, компания должна иметь как минимум трёхлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. У неё не должно быть обязательств по кредитам, зай-
мам и ссудам, не связанным со строительством. За исключением целевых кредитов.
Уже на момент начала строительства у компании должно быть не менее 10% собственных или 40% кредитных денег от стоимости проекта. С этого счёта застройщик может потратить не более 10% на административные нужды: зарплату, оплату банковских, рекламных, коммунальных услуг, связи.
С 1 июля запрещена прямая продажа жилья в строящихся, то есть не принятых госкомиссией домах.

Заселять нельзя сносить?

- Давайте по порядку рассмотрим вопросы финансовой стороны дела.
- Новый закон заработает в полной мере через год, то есть с 1 июля 2019 года.
В течение начавшегося переходного периода действуют две схемы продажи жилья. Первая из них предусматривает банковское сопровождение сделок. Застройщик открывает в банке отдельный расчётный счёт на каждое разрешение на строительство дома, но не вправе распоряжаться поступающими от дольщиков деньгами по своему усмотрению. Именно банк выступает гарантом их правильного, целевого расходования. Не допустит развития событий вразрез с интересами покупателей, а свою прибыль получит после ввода объекта в эксплуатацию. В этот момент и компания сможет забрать со счёта средства, оставшиеся от строительства.
- А если банк обанкротится, покупатели пойдут протестовать под окна властных кабинетов?
- Для гарантирования финансовых интересов этих людей создан общероссийский Фонд защиты дольщиков. Деньги в него в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия вносит застройщик.
- Применяется, как вы сказали, и вторая схема…
- Да, законом предусмотрен и второй вариант взаимоотношений продавца с покупателем жилья. При этом используются банковские счета эскроу, суть которых в условном депонировании средств. Их вносит покупатель на этот счёт, банк может выдавать их застройщику в качестве кредита. С учётом депозитных начислений, составляющих сейчас примерно 6% и достающихся банку, снижается ставка по кредитам для заёмщика. Она может составить, скажем, не 12, а 6% годовых. Тем самым тормозится рост цен на жильё. Понятно, что компания возводит дом именно на кредитные ресурсы, деньги же, поступающие от покупателей на счёт эскроу, получит только после передачи квартир их собственникам. Через год схема эскроу станет обязательной для всех застройщиков, а сейчас применяется на добровольной основе.
- Но можно ли быть уверенными, что банк не сбежит с деньгами покупателей квартир?
- Это уже забота не покупателей, а госорганов. А что касается конкретных лиц, то на их средства, переданные банку как бы на депозиты, распространяются гарантии страхования вкладов физических лиц. Максимальная сумма компенсации вкладов на счетах эскроу - 10 миллионов рублей, получить деньги можно только за одну квартиру, купленную в доме.
- А инвестор, выступающий в качестве физического лица, не имеет права организовать строительство многоквартирного дома?
- Пусть строит, но только не на средства дольщиков, а на собственные, или кредитные, и продаёт жильё после ввода объекта в эксплуатацию. С соблюдением соответствующих законодательных и нормативных требований. На это должны обращать внимание и покупатели квартир в домах частных лиц. Мы столкнулись с проблемой, когда эти лица возвели многоквартирные дома, имея разрешение лишь на индивидуальный коттедж, и привлекли средства излишне доверчивых дольщиков. Фактически речь идёт о самовольном строительстве. Таких домов в Крыму десятки. И теперь надо разбираться, какие из них всё же соответствуют строительным нормам и правилам, другим требованиям и их можно заселять, а какие придётся сносить.
- В новых условиях Крым не станет привлекательнее для застройщиков с материка?
- В перспективе мы рассчитываем в несколько раз увеличить строительство жилья в республике. Хватит работы для местных и материковых застройщиков. Условия для всех одинаковые. Дела пойдут быстрее, если удастся привлечь сюда кредитные ресурсы ведущих российских банков. Вторая особенность заключается в завершении разработки и предоставлении в открытый доступ градостроительной документации, включая генпланы городов и посёлков. До конца года эта проблема должна быть решена. Тогда всем будет видно, где и что можно строить. При росте рыночных предложений жилья могут пойти вниз цены на квартиры.

Интервью взял
Иван ДЬЯКОВ.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ



Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
НАЙДИТЕ НАС НА FACEBOOK