Горькая доля

Куплю чужую проблему и сделаю её вашей бедой

2 Март 2018 728
Дольщикам дешевле решить жилищный вопрос полюбовно.
Дольщикам дешевле решить жилищный вопрос полюбовно.

Периодически в газетах и интернете нам попадаются на глаза странные объявления о покупке так называемой «проблемной доли» квартиры и прочих видов недвижимости. Подобные сделки давно стали частью прибыльного бизнеса риэлторов, скрывая за короткими деловыми фразами настоящие житейские трагедии.

Семейные обстоятельства

По словам адвоката Ирины Чепиноги, как правило, таким видом «бизнеса» промышляют «чёрные риэлторы», которые пользуются разногласиями собственников жилья.
- Например, в «однушке» живут люди. Разделить её поровну не могут, поскольку чисто технически невозможно сделать в ней два входа и два изолированных помещения. Максимум, чего можно добиться в такой ситуации, это установить порядок пользования одной и второй частью комнаты. А всё, что касается коммуналки: туалета, ванной, кухни - всё это остаётся в общем пользовании, - отмечает специалист.
По её словам, вообще определить, где именно находится доля, невозможно, поскольку это не указывается ни в одном документе. Это виртуальное понятие, а вот проблемы с ней могут возникать реальные, ведь каждый собственник вправе распоряжаться ей, как ему заблагорассудится: продать или завещать.
Но чаще всего собственники с одинаковыми правами не могут по разным причинам или не хотят полюбовно договориться и, например, продать жильё, поделив вырученные деньги. Сдать они её тоже не могут, потому что, зачастую, один из собственников проживает в ней постоянно, а выкупить свою долю ему не позволяют финансовые возможности, хотя российское законодательство предусматривает преимущественное право на покупку для второго собственника.
- Допустим, чтобы продать свою долю, не выделенную, а идеальную, я сначала должна через нотариуса уведомить о своём намерении второго собственника, указать цену и только после его отказа уже могу сбывать её, кому угодно. При этом надо понимать, что рядовые граждане почти никогда не покупают такую недвижимость, - подчёркивает адвокат.

Жилищные рейдеры

И тут уже на авансцену выходят так называемые чёрные риэлторы, которые приобретают долю квартиры и устраивают настоящую «весёлую жизнь» оставшимся дольщикам, чтобы склонить их к продаже остальной части жилья. Причём за бесценок.
- В ход идёт весь арсенал: от угроз до реальных действий. Сначала обещают, а потом действительно пытаются подселить каких-нибудь «профессиональных соседей», которые быстро превратят вашу жизнь в ад. Можно сказать, что вместе с этой долей второй собственник продаёт свои проблемы будущему покупателю, чаще всего, удовлетворяя тем самым свои не самые хорошие человеческие качества, - поясняет юрист.
Бывают, по её словам, случаи, когда новые собственники не собираются ничего приобретать, а банально требуют от основных жильцов взятку за спокойную жизнь, которая в два-три раза покрывает их расходы.

Кредитные капканы

- В украинские времена была одна история, когда одна сособственница взяла в долг под бешеные проценты кредит, обеспечив его своей долей в квартире. В итоге, эта часть жилья перешла в собственность кредитной организации. В подобной ситуации закон об уведомлении остальных собственников не работает, поскольку это обязательства другого характера. В этой ситуации для ошеломлённых жильцов повторяется трагическая ситуация, когда твой дом перестаёт тебе принадлежать, и ты не знаешь, кто и когда к тебе заявится, - говорит адвокат.
Во всех таких случаях, по её словам, действует один и тот же механизм - людей доводят до такого психологического состояния, когда у них не остаётся сил и нервов сопротивляться, и они продают свою долю гораздо дешевле рыночной цены.
Занимаются этим и респектабельные агентства недвижимости, но в более цивилизованном виде, хотя итог везде один и тот же.
- Бывают и обратные ситуации, когда лицам принадлежит 7/8 квартиры, а кому-то 1/8. Теоретически, исходя из гражданского кодекса, можно признать эту долю очень маленькой и осуществить переход к непосредственному собственнику, но на практике это сделать очень сложно. Чаще получается, что владелец маленькой доли работать нигде не хочет, беспробудно пьёт, переезжает к людям и начинает лезть в чужой холодильник. В украинские времена, согласно статистике, около 60% таких ситуаций переходили из гражданской плоскости в уголовную, потому что на почве бытовых конфликтов у людей не выдерживали нервы. В итоге: кто-то кого-то застрелил, глаз выколол или поколотил, - говорит Ирина Чепинога.
По её мнению, такие ситуации всегда необходимо разделять на чисто юридическую проблему и человеческую. Умение договариваться поможет избежать подобные жизненные трудности, но лучше заранее быть готовым ко всем вариантам. Будьте бдительны!

Кстати

В 2014 году Верховный суд России постановил, что вселять граждан в незначительные доли в жилом помещении - противозаконно. В частности, Судебная коллегия по гражданским делам в своём решении сослалась на ст.10 ГК РФ, которая гласит, что «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Именно поэтому действия риэлтора, требующего вселения на площадь меньше комнаты в квартире могут трактоваться как злоупотребление правом в ущерб прав основного собственника.

Александр ДРЕМЛЮГИН.