Жилфонд республики: платить и контролировать

- Элина Васильевна, полтора года назад первые управляющие компании в республике получили лицензии. Сколько у нас сейчас многоквартирных домов и все ли они уже закреплены за управляющими организациями?
- В жилом фонде Республики Крым около 15 тысяч многоквартирных домов, из них 7232 дома закреплены за конкретными управляющими компаниями (УК), внесёнными в реестр лицензий, около тысячи находятся в обслуживании товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), жилищных компаний (ЖК),
более 4200 - в непосредственном управлении жильцов. Так что, если подсчитать, то около 2500 многоквартирных домов ещё не внесены в реестр лицензий Республики Крым, собственники жилья в них не определились с выбором формы управления в установленные законом сроки. Но это не значит, что они бесхозные - распоряжением главы Республики Крым такие дома находятся на временном содержании управляющих компаний. А в это время местные администрации проводят открытые конкурсы для управляющих организаций на управление такими домами, чтобы они уже работали постоянно.
Примечательно, что из управляющих компаний 88 - муниципальные, государственные (в основном это бывшие жэки), 84 - частные, есть даже один индивидуальный предприниматель, который занимается обслуживанием многоквартирных домов. Большинство компаний - республиканские, 3 - из Севастополя,
6 - с материковой России.
- В чём разница между УК, ТСЖ и непосредственным управлением?
- Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений, для принятия решения достаточно присутствия 51% собственников жилых площадей. Основным отличием управляющей компании является то, что вопросы обслуживания дома решаются без непосредственного участия жильцов. Собственник помещения, подписывая договор с компанией, делегирует ей полномочия в вопросах управления домом и общим имуществом (лифтами, территорией, подвалами, чердаками и нежилыми помещениями), а УК должна выполнять условия договора и отчитываться о финансовой деятельности. Одна из форм управления домом - создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК). Такие организации самостоятельно в соответствии со сметой доходов и расходов принимают решения о ремонте коммуникаций или благоустройстве территории. То есть жильцам не придётся ждать, пока управляющая компания решит починить текущую в подвале трубу, они наймут подрядчиков сами.
Если в домах менее 30 квартир, то собственники жилья могут не объединяться в ТСЖ, ЖК и не заключать договор с УК, а осуществлять непосредственное управление своим домом. Председатель совета дома от имени жильцов заключает договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание с любой управляющей организацией и с подрядчиками на текущие работы по обслуживанию дома.
- Всё-таки большинство домов у нас в управлении МУПов, все ли они работают нормально, лицензии никого не лишили?
- Никого. Дело в том, что лишить лицензии может только суд, и для этого нужны веские основания. Если за год управляющей компании - лицензиату судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет управляющая компания, сведения о таком доме или домах исключаются из реестра лицензий.
Исключение из реестра лицензий сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых 15% и более от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет управляющая компания - лицензиат, является основанием для рассмотрения вопроса об аннулировании лицензии.
Проблемы в работе управляющих компаний, естественно, есть: жильцы обращаются в жилищную инспекцию Рес­публики Крым с жалобами, например, на некачественное выполнение услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, некачественное предоставление коммунальных услуг и т. д. У кого-то не убирают в подъезде, кому-то не нравится, как проводилась подготовка к отопительному сезону - причины разные, разъясняем людям их права, проводим проверки управляющих компаний.
- Но ведь до 2017 года плановые проверки запрещены.
- Пока инспекция проводит только внеплановые выездные и документарные проверки на основании обращений граждан, поступивших в инспекцию.
По результатам проверок выдаём предписания, привлекаем к административной ответственности. Так, штраф по статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации за ненадлежащее содержание и обслуживание жилого дома для должностного лица -
4-5 тысяч, для юридического - 40-50 тысяч рублей. Кроме того, уже составлен план плановых проверок с будущего года. А вот нарушение лицензионных требований управляющими организациями - лицензиатами в соответствии с частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ влечёт за собой административную ответственность в виде штрафа на должностное лицо в размере 50-100 тысяч рублей, а на юридическое лицо - от 250-300 тысяч рублей.
Контроль над деятельностью управляющих компаний со стороны инспекции усиливается. Но и жильцы дома, собственники жилых помещений должны проявлять большую активность: если их что-то в деятельности управляющей компании не устраивает, например, они не получают какие-либо услуги, обозначенные в договоре, надо обязательно обращаться в управляющую компанию, если она не реагирует - в инспекцию.
- Допустим, у нас уже полгода не убирают подъезды, хотя оплату за это берут, как быть?
- Для начала совет дома, инициативная группа граждан, выбранная общим собранием жильцов, его председатель составляют акт о том, что услуга не оказывается. Он должен быть составлен и подписан минимум двумя собственниками жилых площадей, желательно ещё и в присутствии представителя управляющей компании. Затем собственники жилья, представители совета дома с этим актом обращаются в управляющую компанию, чтобы устранили нарушение и произвели перерасчёт квартплаты за неполученную услугу. Если управляющая компания не реагирует, обращайтесь в Жилищную инспекцию, будем понуждать к выполнению законных требований.
Пока большинство жалоб поступает от крымчан, которые даже не пытались общаться со своей управляющей компанией, хотя многие вопросы можно было решить сразу.
В любом случае все нарушения договора на содержание жилого помещения, заключённого между управляющей компанией и собственниками жилья, надо актировать соответствующим образом, собирать доказательства (фото, видео). Они пригодятся при возможном расторжении договора с управляющей компанией, систематически не выполняющей свои обязательства.
- Если совета дома нет?
- В соответствии с частью 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме, где более четырёх квартир, должен быть создан совет многоквартирного дома. Избранный общим собранием из числа собственников, совет дома - своеобразный инструмент воздействия на управляющую компанию и взаимодействия с ней, связующее звено между собственниками жилья и инспекцией. Он актирует всевозможные нарушения, принимает от управляющей компании акты выполненных работ, в дальнейшем будет принимать работы и по капитальному ремонту. Поэтому в любом случае создавать такой совет придётся, тем более что активные жители обязательно есть в каждом доме.
- Вы говорите о пересчёте квартплаты за неоказанную услугу, а можно ли вообще отказаться от неё и тем самым снизить тариф?
- К сожалению, нет. Постановлением правительства Российской Федерации от
3 апреля 2013 года №290 утверждён минимальный перечень работ и услуг, который должен предоставляться в многоквартирном доме. Их 28. Исключить из перечня можно только те, которые не могут быть по техническим условиям оказаны для конкретного дома. Например, вас не заставят платить за обслуживание лифта там, где он технически не может быть, а вот остальные возможные услуги оказывать обязаны, платить за них придётся. Вообще тарифная политика - в руках жильцов. Тарифы на услуги, оказываемые управляющими организациями, их перечень устанавливаются на общем собрании собственников жилья по предложению управляющей организации. Компания вправе предложить свою экономическую аргументацию, однако последнее слово остаётся за собственниками. Если тариф не устраивает, собственники помещений могут выбрать другую управляющую компанию, имеющую лицензию.
Например, услуга по уборке подъездов технически возможна в каждом многоквартирном доме, оказывать её управляющая компания обязана, а собственник жилья - должен платить. Когда услуга не оказывается, допустим, из-за отсутствия уборщицы, то людям просто должны произвести перерасчёт за это время. Но всё это надо подтверждать соответствующими актами и обращениями.
- А если в какой-то конкретной квартире не заключали договор с управляющей компанией на обслуживание и содержание многоквартирного дома, можно не платить квартплату?
- Нельзя. Если договор с управляющей компанией подписали собственники, владеющие более 50% площадей в доме, то он считается заключённым для всего дома.
И обязателен для всех, так что собственнику квартиры, проигнорировавшему заключение договора, платить за квартиру всё равно придётся. В противном случае управляющая компания вправе вести претензионно-исковую работу: вначале просто предупреждать собственника о задолженности, потом обращаться в суд. По суду взыскивается не только сумма задолженности, но и пеня, штраф. Если собственник вновь отказывается платить, в работу вступают судебные приставы.
- Собственники приватизированного жилья тоже должны платить квартплату?
- Должны. Хоть человек и является хозяином своей приватизированной квартиры, он в то же время пропорционально занимаемой площади является и совладельцем общего имущества многоквартирного дома (лестниц, подвалов, инженерных сетей и так далее). По нормам Жилищного кодекса платить за общее имущество он тоже должен пропорционально занимаемой жилой площади. В тариф по квартплате и включено обслуживание этого имущества: например, устранение течи в подвале, текущий ремонт - в общем, обеспечение сохранности дома, поддержание его в нормальном состоянии от капитального ремонта до капитального ремонта.
- Кстати, о капитальном ремонте. Деньги, которые с этого месяца крымчане уже должны платить за него, куда поступают? Наши читатели напоминают, что говорили о так называемом «общем котле» и спецсчетах, на чём остановились?
- Оба способа накопления действуют. Программа капитального ремонта в республике принята постановлением Совета министров от 30 ноября 2015 года №753, в неё из 15 тысяч многоквартирных домов попало около 10 тысяч. По нормам законодательства актуализируется программа раз в год. Сейчас региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республики Крым как раз занимается актуализацией программы капитального ремонта, в неё будут включены дома из числа не вошедших ранее, по каким-то изменятся сроки проведения капремонта.
У собственников жилых помещений многоквартирного дома есть полгода, чтобы на общем собрании определиться со способом формирования фонда капитального ремонта. Собственники квартир в домах, которые попали в программу в прошлом году, должны были сделать это до 1 июня. Можно было, к примеру, открыть специальный счёт в РНКБ или Банке Россия, на котором собранные деньги и должны накапливаться. О своём выборе жильцы должны были уведомить Жилищную инспекцию, предоставить копию протокола о решении и справку из банка об открытии специального счёта. Такие дома мы внесли в реестр специальных счетов Республики Крым.
Можно было выбрать владельцем специального счёта регионального оператора или решить формировать фонд капитального ремонта в «общем котле».
Если по каким-то причинам собственники помещений многоквартирных домов, которые вошли в программу капитального ремонта, на общем собрании не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта и не реализовали его в срок до 1 июня 2016 года, то формирование фондов капитального ремонта таких домов будет осуществляться в «общем котле». Разница в том, что если у многоквартирного дома есть свой специальный счёт, то при достаточном накоплении  денежных средств собственники могут принять решение о проведении капремонта у них в доме раньше установленного программой срока. Из «общего котла» деньги тратятся на поэтапный ремонт домов, по срокам, указанным в программе, например, если ремонт кровли у дома запланирован на 2026 год, то раньше из средств «общего котла» его и не сделают. Но собственники жилья решением общего собрания многоквартирного дома могут в любой момент изменить способ накопления средств на капитальный ремонт, выбрав для себя ведение спецсчёта, через два года после этого деньги из «общего котла» поступят на него.
В любом случае, жильцам дома не надо быть пассивными: платить за квартиру и капремонт необходимо, но и контролировать расходование средств возможно.

Беседовала