ЖСК по новым правилам

Юрист ответила на вопросы о кооперативах

21 Июль 2016 217

На прошлой неделе мы писали о том, как жители одного из симферопольских ЖСК в аварийной ситуации столкнулись с проблемой игнорирования со стороны городских служб, отвечающих за жилищно-коммунальное хозяйство. Никто не только не поспешил на помощь, но даже не посоветовал, куда следует обратиться. Но ведь ЖСК - это тоже жилой дом, в нём живут обычные люди, которым также предстоит его ремонтировать, проводить собрания, принимать решения по обслуживанию дома, собирать деньги на капремонт и - не дай Бог, конечно, но всё же - когда-то переселяться из аварийного жилья. Какими особенностями во всех этих вопросах наделяет ЖСК законодательство? На вопросы «Крымской правды» ответила юрист АНО «ЖКХ Контроль РК» Юлия ПЕЛИПЕНКО.

- Начнём с самого начала. Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив) в российском правовом поле, и есть ли между ними какие-то различия?
- В статье 110 Жилищного кодекса РФ эти понятия не разграничиваются. В статье говорится, что это добровольное объединение граждан, а в установленных законом случаях - юрлиц, которое создаётся в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также в управлении МКД. Но особенность ЖСК в том, что это те дома, которые собственники, то есть пайщики, построили сами, за свои средства. ЖК - это, как правило, наиболее распространённая форма управления МКД, как и ТСЖ (товарищество собственников жилья). Но если говорить об отличиях в управлении МКД, то ЖСК имеет меньше полномочий и их права несколько ущемлены по сравнению с ЖК или ТСЖ. Для ЖСК также усложнены некоторые процедуры.
- Давайте по порядку: есть ли особенности или более сложный порядок при проведении собраний или выборе совета дома?
- При проведении собрания членов для ЖСК устанавливается повышенный кворум. По некоторым вопросам он должен составлять не менее трёх четвертей голосов, в то время как при управлении домом ТСЖ или управляющей организации достаточно более половины присутствующих. Что касается порядка управления, то Жилищный кодекс говорит очень пространно и как форму управления МКД в основной норме закрепляет только ЖК, хотя в последующих нормах применяется и понятие ЖСК и говорится о том, что ЖСК также обязан содержать общее имущество, собственники и члены обязаны вносить взносы на содержание этого имущества и так далее.
- То есть в ЖСК остаются и председатель совета дома, и совет?
- Да. В кооперативе высшим органом управления, осуществляющим общее руководство, является собрание членов кооператива. Есть и специальный орган - конференция. Это аналог общего собрания, он создаётся именно в кооперативе и тогда, когда членов общего собрания больше 50. Органом управления также является правление во главе с председателем правления. Что касается контроля над деятельностью общего собрания и всего кооператива, то его осуществляет ревизионная комиссия либо один ревизор. Он является членом кооператива, но не может являться членом собрания или правления. Эта должность избирательная, и ревизор избирается сроком не менее чем на 1 год и не более чем на 3 года.
- Все ли могут участвовать в собрании? Ведь не все собственники жилья в кооперативе являются его членами.
- Здесь есть некоторое ущемление прав. Собственники могут подать заявление и стать членами кооператива. Но если не хотят, то они остаются «за бортом». В подобных случаях они должны заключать договор с кооперативом и точно так же платить взносы на обслуживание, ремонт или капремонт, то есть осуществлять всё то же, что и обычный член кооператива. Но при этом они не имеют права голоса на общих собраниях. Собственников, не являющихся членами кооператива, ставят перед фактом принятого решения.
- Что касается исполнителей коммунальных услуг, для кооперативов это также ресурсоснабжающие организации?
- Необязательно напрямую. Когда у членов кооператива заключены прямые договоры - грубо говоря, платят по книжкам, - тогда исполнителем услуг является ресурсник. Но в некоторых случаях часть услуг либо все услуги могут проходить через посредника, которым является тот же кооператив или управляющая организация. Тогда этот кооператив будет получать денежные средства, у него будут заключены договоры с ресурсниками и эти деньги, полученные от членов кооператива, кооператив передаёт ресурснику. Такое же возможно и по вывозу ТБО.
- Мы уже обсуждали экстренные ситуации. Но всё-таки поясните ещё раз, как происходит взаимодействие ЖСК или ЖК с городскими службами, ресурсниками и другими организациями, участвующими в содержании?
- Тут никаких особенностей нет. Сферы ответственности распределяются следующим образом: до стен дома за всё несёт ответственность ресурсник, от стен дома до квартиры, включая общее имущество в квартирах, в частности, стояки, отвечает кооператив. В самой квартире - собственник. Но при аварийных ситуациях, когда нет времени устанавливать, чья это ответственность и в чьей компетенции устранение, ресурсник обязан устранить поломку или аварию независимо от того, кооперативный дом или нет.
- А как квалифицируются такие ситуации? Как объяснить ресурснику в каждом отдельном случае, что ситуация - патовая, или приедет, или будет ещё хуже?
- Критериев нет. Вы звоните, обращаетесь с возникшей проблемой, а дальше ситуация оценивается с ваших слов: говорите, что аварийная ситуация, что вы - кооперативный дом, что ресурсник тоже несёт ответственность за услугу, которую оказывает, просите приехать и устранить.
- Это платные или бесплатные услуги?
- Когда вы заключаете договор с ресурсником, в оплату входит и аварийно-диспетчерское обслуживание. Не у каждого кооператива есть такая возможность - собрать деньги и заключить самостоятельно договоры с третьими лицами и организациями на такое обслуживание. Но такое право законодателем установлено.
- От чего зависит возможность?
- От решения о взносах: так же, как и с управляющей организацией, собственники и члены кооператива должны вносить плату за обслуживание общего имущества и проведение текущего ремонта. Исходя из того, что кооператив является организованным механизмом, члены кооператива, а в некоторых случаях правление, если ему предоставлено такое право, самостоятельно определяют размер взносов, периодичность оплаты, виды услуг, на которые пойдут эти взносы. В зависимости от этого на общем собрании прописывается каждая статья расходов, например, на оплату услуг садовника, дворника. Если не заложили статью расходов, то услуга оказываться не будет. В этом случае члены кооператива самостоятельно выполняют этот вид работы. Также члены кооператива сами определяют, когда им проводить текущие ремонты. Здесь не следует путать с капитальным ремонтом, где решение принимает региональный оператор.
- То есть, и ЖСК, и ЖК участвуют в программе капремонта?
- Да. Но проблема в том, что на сегодня региональный оператор по непонятным причинам ещё не внёс ни один ЖСК в Региональную программу капремонта. Это сейчас представляет большую проблему, и мы рекомендуем нашим посетителям обращаться к региональному оператору.
- А что с формой накопления? Могут ли ЖСК или ЖК выбирать между общим котлом или спецсчётом?
- Здесь ещё одна особенность. В отличие от ЖК, ЖСК не обладают правом выбора, они автоматически прикрепляются к общему котлу, хотя большинство крымских ЖСК за то, чтобы копить деньги на спецсчёте. Но в соответствии со статьёй 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем спецсчёта
ЖСК быть не может. Если ЖСК не перерегистрируются в ЖК или в ТСЖ, их автоматически прикрепляют к региональному оператору, и когда такие дома будут внесены в программу, то вынуждены будут присоединиться к общему котлу. Кстати, перерегистрироваться обратно из ЖК или из ТСЖ в ЖСК они уже не могут.
- А почему не могут ЖСК? Это снова крымская специфика?
- В России не любят разводить огромное количество различных форм управления. Поэтому ЖСК считают организацией, которая имеет чёткую направленность на строительство. Когда дом построен, ЖСК автоматически переводится в ЖК. Когда с этим стали разбираться в Крыму, то выяснилось, что при Украине этому вопросу внимания не уделяли, и эта нестыковка сейчас обернулась проблемой для крымских ЖСК. У нас их очень много, и теперь всем для расширения прав по управлению домом нужно перерегистрироваться или в ЖК, или в ТСЖ. Процесс сейчас застопорился: собственники в ЖСК пока не имеют острой необходимости перерегистрироваться и никто не может их заставить. Но уже возникают такие вопросы, как накопления на капремонт, которые требуют решения.
- Раз уж речь зашла о перерегистрации, что необходимо сделать членам ЖСК, чтобы перерегистрироваться в ЖК или в ТСЖ?
- Необходимо обратиться в налоговую службу с пакетом документов. Порядок упрощён по сравнению с первичной регистрацией. Перечень необходимых документов следует уточнить в органах ФНС. Необходимость доверенности на председателя нужно уточнять в налоговой службе - это требование может меняться в зависимости от изменений в Жилищном кодексе. Далее, после обращения с необходимым пакетом документов, решение о перерегистрации принимается в течение 5 дней.

Беседовала

Наталия НАЗАРУК.